Un fonds travaux au raz des pâquerettes

En 2017 a été introduit le fonds travaux.

Ce dispositif a pour objectif de créer une épargne appartenant à la copropriété qui a pour objet de financer des travaux lorsqu’ils deviennent nécessaires.

Nombreux copropriétaires non pas compris l’intérêt de ce dispositif sachant d’autant plus que les syndics y étaient opposés.

Huit ans après son entrée en vigueur, voyons l’état actuel de la situation en commençant par rappeler l’intérêt de ce dispositif.

I- Le financement de l’amortissement des parties communes et des équipements collectifs

Nombreux considèrent le fonds travaux comme étant une mesure qui a pour objectif de créer une épargne en vue de payer les travaux à venir.

A partir de cette approche, les copropriétaires ne sont pas enclins à participer à son financement considérant qu’ils n’ont pas à payer des travaux qui seront réalisés dans un délai plus ou moins long, sachant qu’entre temps il est possible qu’ils vendent leurs lots.

Or, le fonds travaux et les cotisations appelés chaque année ont pour but de financer l’amortissement des parties communes et équipements collectifs.

Autrement dit, le copropriétaire paye son usage de la copropriété permettant de contribuer à son entretien et à sa réhabilitation.

En théorie, la cotisation du fonds de travaux ne devrait pas être calculée sur la base d’un taux arbitraire mais en fonction des besoins de financement déterminés à partir de l’ancienneté des équipements collectifs et du bâti.

II – Un fonds travaux ridiculement bas

Selon le Registre d’Immatriculation des Copropriétés, le montant moyen d’un fond travaux constitué s’élève à 4 500 euros.

Il s’agit d’un montant ridiculement faible au vu des besoins de financement des travaux d’autant plus si on intègre le volet énergétique.

Pour mémoire, le coût d’une rénovation énergétique s’élève entre 500 000 et 1 000 000 d’euros.

Ce décalage est du à plusieurs réalités :

1 – les copropriétaires votent la cotisation minimale qui est de 5 % du budget prévisionnel ou de 2,5 % du plan pluriannuel de travaux voté

2 – les syndics n’incitent pas à voter une cotisation supérieure à celui minimum afin d’éviter d’être contraint de payer une cotisation de garantie financière plus élevée.

3 – les copropriétaires utilisent le fonds de travaux pour des opérations qui auraient pu être financés par des appels de fonds réalisés au cours d’exercice

4 – le fonds travaux est utilisé pour des opérations qui ne font pas parties des travaux autorisés

Bref, il est indispensable que le conseil syndical fasse de la pédagogie afin de garantir un fonds de travaux à la hauteur des enjeux de financement à défaut de se retrouver en incapacité financière pour faire face aux travaux d’entretien et de rénovation.