Un syndicat de copropriété mandant et client : le problème majeur des syndics ?

Voilà un sujet qui va encore susciter des commentaires bidons au lieu d’essayer de réfléchir sur le fond du dossier.

Il s’agit de comprendre pourquoi il existe un malaise de plus en plus palpable entre les copropriétaires et les conseillers syndicaux vis-à-vis de leur syndic professionnel.

Certains professionnels vont indiquer que tout va bien d’autant plus que l’ensemble des difficultés que rencontrent les copropriétés sont du fait de l’ARC Nationale.

Bon, après l’avoir dit, essayons d’être plus sérieux à travers notre réflexion.

I- Un syndicat des copropriétaires à la fois client et mandat

De manière générale, un mandataire doit agir avec loyauté à l’égard de son mandant. Cela concerne par exemple un avocat à l’égard de son client.

Dans le même registre, le syndic signe un contrat de mandat avec le syndicat des copropriétaires. À ce titre, le syndic mandataire doit agir avec probité à l’égard de son mandant qui le syndicat des copropriétaires devant défendre ses intérêts sans parti pris.

Or, le syndic qui est également un commerçant a pour objectif d’augmenter ses profits en essayant de vendre ses produits à son client qui s’avère être le même syndicat des copropriétaires.

Ainsi par nature, le syndic se retrouve en conflit d’intérêt entre sa position de mandataire et de commerçant.

A titre d’exemple, certains syndics professionnels considèrent que même si cela est illégale, ils peuvent facturer des vacations supplémentaires pour réaliser des appels d’offres au motif qu’il passe du temps.

Cette analyse découle du fait que même si le syndic est mandataire percevant à ce titre des honoraires, en tant que commerçant, il considère que « le temps passé est de l’argent » qui doit être facturé à son client qui est le même syndicat de copropriétaires.

II – Le chat qui se mord la queue

On pourrait penser que ce problème n’a pas de solution et pourtant il existe un moyen simple de traiter cette difficulté.  

Il suffirait d’imposer au syndic de ne pouvoir proposer qu’une mission de mandataire sans être autorisé à assurer pour le même mandant des activités parallèles de commerçant. 

En effet, en donnant la possibilité au syndic de pouvoir proposer au syndicat des copropriétaires des activités parallèles notamment en tant que courtiers d’assurance, de services de maintenance, de prestataires de notification électronique, le syndic et surtout les grands groupes biaisent la concurrence.

Le procédé consiste à baisser le montant des honoraires du forfait de base pour ainsi récupérer des clients-copropriétés pour ensuite vendre à travers leurs filiales de services annexes qui en définitive leur permet de dégager des marges substantielles.

Or, les petits et moyens cabinets de syndics qui eux n’ont pas de filiales, sont contraints de s’aligner aux tarifs biaisés ensuite se retrouvent contraints de trouver des subterfuges parfois en usant de pratiques abusives voire illégales pour compenser leur baisse d’honoraires.

Ainsi, en imposant un syndic de n’être « que syndic », l’ensemble des cabinets serait sur un même pied d’égalité présentant des honoraires à hauteur de leur mission n’étant plus ensuite tenté de trouver des stratagèmes plus ou moins légaux pour s’y retrouver économiquement.

Voilà pourquoi l’assainissement des copropriétés doit inévitablement passer par un assainissement du métier de syndic en imposant un meilleur encadrement de la profession.