Pourquoi il n’est pas stratégique de voter un plan pluriannuel de travaux au ras des pâquerettes ?

Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, les modalités du fonds travaux ont évolué avec la mise en place du plan pluriannuel de travaux.

S’il s’agit de deux dispositifs distincts, il y a malgré tout une interconnexion entre les deux. Cette interconnexion exige de bien comprendre les subtilités de chacun des dispositifs et l’importance de bien élaborer le plan pluriannuel de travaux voté.

I- Un plan pluriannuel de travaux voté en assemblée générale

Conformément à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires doit procéder à différentes études afin d’établir un projet de plan pluriannuel de travaux.

Ce projet est alors présenté à l’assemblée générale en vue d’être voté en l’état, amendé ou carrément refusé.

Compte tenu du fait que le plan pluriannuel de travaux devient la référence pour déterminer le montant minimal annuel du fonds de travaux à constituer, certains considèrent qu’il est judicieux de voter un plan qui soit le moins ambitieux possible.

En effet, le taux minimum légal du fonds travaux est de 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

Ainsi, plus le plan pluriannuel prévoit des travaux qui représentent des sommes importantes, plus la quote-part du fonds travaux à constituer annuellement sera élevée.

Voilà pourquoi certains syndicats de copropriétaires votent des plans pluriannuels de travaux incohérents, dénués de sens qui intègrent uniquement des menus travaux.

Voyons pourquoi cette stratégie n’est pas bonne.

II – Un fonds travaux au service d’un plan pluriannuel de travaux

Le nouvel article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 définit de nouvelles conditions d’affectation du fonds travaux.

En effet, avant la promulgation de la loi Climat et résilience, le fonds travaux permettait de financer tout type de travaux votés en assemblée générale.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé, il ne peut financer que les travaux inclus dans le plan pluriannuel de travaux voté.

Autrement dit, si le plan pluriannuel de travaux est vide ou quasi-vide, le fonds travaux ne pourra pas être utilisé, épargnant des sommes inutilement.

Par ailleurs, ce même article a prévu un garde-fou dans la mesure où le plan pluriannuel de travaux voté ne serait pas assez ambitieux.

Dans ce cas, le taux à retenir n’est plus celui de 2,5 % du plan pluriannuel de travaux mais de 5 % du montant du budget prévisionnel.

Ainsi la règle est simple : le syndic doit prendre en référence la somme la plus élevée entre 2,5 % du montant du plan pluriannuel de travaux voté et 5 % du montant du budget prévisionnel.

Voilà pourquoi il est intéressant de voter un plan pluriannuel de travaux ambitieux d’autant plus qu’il n’engage pas le syndicat de copropriétaires.

En effet, les travaux doivent être votés en assemblée générale et réunir l’ensemble des exigences prévu par la loi, à savoir : la présentation de devis qui doivent être mis en concurrence.