Travaux de rénovation ; oui, mais pas à n’importe quel prix !

À travers cet article, nous abordons un sujet délicat qui est celui du vote des travaux de rénovation y compris énergétique.

Bien souvent, ces travaux se concentrent autour d’un projet énergétique voire écologique, mettant les copropriétaires en porte à faux lorsqu’ils s’interrogent sur la légitimité des travaux proposés.

Et pourtant si l’entretien et la rénovation, y compris énergétique, de la copropriété sont indispensables, la question de leur réalisation est légitime sachant qu’ils entraînent de nombreuses conséquences, notamment financières et esthétiques.

Essayons de mieux comprendre les réels enjeux qu’implique l’engagement de travaux de rénovation énergétique.

 I – Des enjeux avant tout économiques

Les travaux de rénovation énergétique impliquent plusieurs acteurs qui, pour chacun d’eux, ont un intérêt financier qui peut être extrêmement important.

Il y a bien sûr les sociétés qui interviennent, mais également le syndic et l’architecte rémunérés sur la base d’un taux calculé en fonction du montant du devis des travaux.

À cela s’ajoutent les bureaux d’études, qui eux-mêmes, facturent une première phase d’élaboration du plan pluriannuel de travaux, à laquelle s’ajoutent ensuite des honoraires pour leur réalisation. Cela représente là encore des sommes importantes.

L’ensemble de ces rémunérations est payé par une seule entité qui est le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il revient au conseil syndical, qui a une fonction de contrôle et d’assistance du syndic de vérifier la pertinence des travaux proposés et surtout si la copropriété est en capacité financière de pouvoir les payer intégralement ou s’il est nécessaire de prévoir des montages économiques.

II – Une maîtrise des opérations par le conseil syndical

Tout le monde connaît l’adage : « Les conseilleurs ne sont pas les payeurs ».

Par conséquent, il revient au conseil syndical de vérifier que l’ensemble des préconisations formulées par les différents intervenants soit conforme aux intérêts du syndicat des copropriétaires.

À ce titre, il doit participer, à défaut de superviser, l’ensemble des phases d’élaboration et de financement des travaux en commençant par la sélection des bureaux d’études.

S’il s’agit d’une filiale du syndic, elle devra être éliminée d’office.

Le conseil syndical devra vérifier les expertises qui composent les bureaux d’études et leurs méthodologies d’intervention.

Par ailleurs, le conseil syndical doit déterminer la capacité financière de la copropriété.

Il ne sert à rien de voter des travaux représentant des sommes pharaoniques si, en définitive, la copropriété et les copropriétaires se retrouvent en difficulté ne pouvant pas les réaliser.

Il est donc parfois stratégique de faire appel à un ingénieur financier (service gratuit dans le cadre de l’adhésion à l’ARC Nationale) permettant d’élaborer différentes possibilités de financement telles que les emprunts collectifs, l’abondement du fonds travaux, le nettoyage des sommes dormant dans les comptes…

Parfois, il est préférable de grouper plusieurs « campagnes de travaux », parfois il est préférable de les scinder.

L’objectif que doit poursuivre le conseil syndical est bien la conservation des intérêts de la copropriété et non de la faire plonger en difficulté, devant gérer la double peine qui est celle de l’aggravation des impayés et le blocage des travaux.