Saisies immobilières en copropriété (dossier actualisé depuis la loi ALUR)

Saisies immobilières en copropriété

(dossier actualisé depuis la loi ALUR)

Les règles relatives aux saisies immobilières en copropriété ont évolué ces dernières années. Les évolutions les plus importantes datent de 2010, mais la loi alur a également apporté quelques précisions intéressantes.

Voici un dossier qui reprend tout ce qu’il faut savoir actuellement sur les saisies immobilières en copropriété.

I – Saisie immobilière

• Le créancier, à savoir le syndicat des copropriétaires, peut être amené à poursuivre la vente forcée d’un lot lorsqu’un copropriétaire débiteur persiste à ne pas régler les sommes dues au syndicat à l’issue d’un jugement.

Le syndicat peut  poursuivre la saisie immobilière du bien immobilier afin de le faire vendre sur adjudication aux enchères publiques pour recouvrer une partie voire l’intégralité de la dette si le prix de vente le permet.

La vente forcée du bien sur adjudication ne peut être poursuivie par le syndicat qu’en vertu d’un titre ayant force de chose jugée (titre exécutoire), ce qui exclut qu’elle puisse être poursuivie en vertu d’une ordonnance de référés. Le syndic doit par ailleurs être habilité à engager la vente forcée par une décision d’assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967).

II – Vote de la procédure de la vente forcée

C’est l’article 11-I-11° du décret du 17 mars 1967 (modifié en 2010) qui définit les règles du vote des saisies.

L’assemblée générale doit délibérer sur trois questions à la majorité de l’article 24, à savoir :

• l’autorisation au syndic d’initier la vente forcée du ou des lots ;
• le montant de la mise à prix ;
• le montant des sommes estimées définitivement perdues qui devront éventuellement être provisionnées.

NB : En ce qui concerne ce 3^ème vote, nous vous invitons à consulter les articles et abus traitant de ces « créances dites douteuses », sur notre site (notamment l’abus n° 3404 www.arc-copro.com/aaun), et à être vigilant lors du vote des saisies immobilières.

Voici ci-dessous, des modèles de ces trois projets de résolution sur lesquels l’assemblée générale doit se prononcer :

1^re question :

Autorisation à donner au syndic de poursuivre la vente forcée des lots n° XX appartenant à M et Mme YY par voie de saisie immobilière, selon projet de résolution ci-joint.

Projet de résolution

« Dans le cadre de la procédure engagée à l’encontre de M et Mme YY, un jugement a été rendu le … par le Tribunal de…, les condamnant à la somme de… euros au titre du principal, à la somme de … euros au titre des dommages et intérêts, à la somme de…euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au remboursement des frais et dépens soit la somme totale de …euros. Les voies d’exécution entreprises n’ont pas permis de recouvrer la totalité de cette somme. Devant cette situation, la vente forcée des lots dont est propriétaires M. et Mme YYY est la dernière voie d’exécution possible à mettre en œuvre.

En conséquence, l’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise le Syndic à initier la vente forcée des lots n° XX appartenant à M et Mme YY par voie de saisie immobilière, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, afin de recouvrer le montant de la créance due au syndicat des copropriétaires, s’élevant à ce jour à la somme de… euros à laquelle s’ajouteront les frais et charges à venir jusqu’au jugement d’adjudication définitif ».

2^e question :

Fixation du montant de la mise à prix des lots n° XX faisant l’objet d’une procédure de saisie immobilière.

Projet de résolution

« Sachant que le compte de charges de M. et Mme YYY est débiteur de … euros, arrêté à la date du …, représentant un arriéré débutant en …. 

Que les lots dont ils sont propriétaires  sont grevés d’une hypothèque de … euros inscrite le ….

Que le Syndicat doit préserver son privilège immobilier limité dans le temps.

(Indiquer les éventuelles autres créances dues….).

L’assemblée fixe le montant de la mise à prix sur une base de … euros (précision étant faite que l’assemblée générale reste souveraine pour baisser ou augmenter cette proposition de mise à prix) et tout en rappelant que s’il ne survient pas d’enchères, le Syndicat en tant que créancier poursuivant, sera déclaré adjudicataire d’office sur la base de ladite mise à prix (cf. art. 2206 Code civil et  art. 76 Ordonnance du 27/07/2006) ».

3^ème question :

Fixation du montant de la dotation aux dépréciations sur créances douteuses.

Projet de résolution

« Le plan comptable prévoit de faire prendre, au moment de la décision de l’assemblée générale de procéder à la saisie immobilière, la décision d’affecter en dotation aux dépréciations pour créances douteuses le montant de la créance estimée définitivement irrécouvrable.

L’assemblée générale en application de l’article 4 du décret N° 2005-240 du 14 mars 2005, et du vote de la saisie immobilière des lots n° XX appartenant à M. et Mme YYY, décide au titre de l’exercice en cours de passer en dotation aux dépréciations pour créances douteuses la somme de … euros (la créance est comptabilisée à la date de l’AG).

Le syndic procèdera à un appel de provision selon la clé « charges générales », exigible le ….. »

Bien évidemment, les projets de résolutions peuvent être ajustés en fonction de la situation de la copropriété, mais aussi de l’avancée des procédures. (Exemple : il est envisageable de faire voter une saisie immobilière alors qu’un titre est en cours d’obtention, cela permet de gagner du temps pour l’engagement d’une saisie éventuelle)

III – Évolution du vote de la procédure de la vente forcée

La loi ALUR du 26 mars 2014 a permis, lorsque l’assemblée générale doit autoriser le syndic à agir en justice pour exécuter un jugement par voie de saisie immobilière que la voix du copropriétaire débiteur concerné par le vote de la saisie ne soit plus prise en compte dans le décompte des voix. En outre, le copropriétaire ne peut pas recevoir de mandat pour représenter un autre copropriétaire pour ce vote (en application de l’article 22 de la loi). Ces dispositions sont introduites à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette évolution permet donc de « pénaliser » un copropriétaire débiteur en l’empêchant de voter contre sa propre saisie ou d’obtenir des pouvoirs d’autres copropriétaires pour orienter le vote en sa faveur. On constatera davantage l’effet positif de cette nouvelle façon de voter dans les petites copropriétés où l’on pouvait rapidement se retrouver bloqué pour prendre une telle décision à l’encontre d’un « gros » copropriétaire débiteur détenant beaucoup de millièmes.

Conseil : le président de séance devra être particulièrement vigilant lors de l’assemblée générale où des saisies sont inscrites. En effet, il devra veiller au respect de cette disposition sans quoi, il sera possible de faire demander l’annulation de cette décision. 

IV. Amélioration du super privilège

Enfin, en cas de recouvrement forcé, il faut savoir que le syndicat de copropriétaires est couvert par un privilège spécial appelé « super-privilège ». Si le prix de vente d’un lot ne permet pas de couvrir toutes les dettes d’un copropriétaire, ce privilège couvre en priorité la copropriété (devant les autres créanciers comme la banque, par exemple) pour toutes les charges de l’année en cours et des deux années antérieures.

Un privilège en concours (avec la banque) couvre en partie le syndicat de copropriétaires pour les deux années antérieures. À ce sujet, voir notre Question de l’expert du 15 janvier 2016 : www.arc-copro.com/ahkp.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a amélioré ce superprivilège de la copropriété qui couvre désormais, en plus des charges, les frais de justice (dommages et intérêts, dépens).

Pour en savoir plus sur nos conseils en matière de recouvrement des impayés, nous vous invitons à vous procurer notre guide : « savoir traiter les impayés en copropriété » : www.arc-copro.com/61eh.