Un syndic s’octroie le quitus en tant que copropriétaire majoritaire : l’ARC intervient

 Un syndic s’octroie le quitus en tant que copropriétaire majoritaire : l’ARC intervient

I. Un organisme HLM propriétaire majoritaire et syndic

Rappelons en préalable de cet article que certaines copropriétés, dites « mixtes », peuvent être gérées par des organismes HLM, qui – en tant que bailleurs sociaux -peuvent également être propriétaires majoritaires au sein de la copropriété.

Ce complexe statut de bailleur majoritaire/syndic fait parfois naître des situations injustes pour les copropriétaires individuels, en minorité, comme celle que nous allons présenter ici.

II.  Les faits

Le conseil syndical d’une copropriété d’une trentaine de lots située dans l’Essonne nous a interrogés sur un quitus obtenu de façon bien particulière. En effet, au cours de leur dernière assemblée générale le quitus a été obtenu par le syndic « Coopération et Famille », également copropriétaire majoritaire, alors même que l’ensemble des autres copropriétaires présents et représentés s’y étaient opposé.

Après la lecture du procès-verbal de ladite assemblée, nous avons immédiatement compris la raison de ce vote positif en reconstituant le scrutin :

Étaient présents 14 copropriétaires représentant 9.896 tantièmes sur 96.832.

Étaient représentés 3 copropriétaires représentant 74.945 tantièmes, dont une quote-part de 73.546 tantièmes détenue par « Coopération et Famille ».

Étaient absents 17 copropriétaires représentant 11.991 tantièmes.

Ce copropriétaire majoritaire a malgré tout procédé à la réduction de ses voix, ramenées à 23.286, suivant les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, alors même que l’article L 443-15 du CCH (Code de la Construction et de l’Habitation), lui permettait, en tant que bailleur social, de ne pas être assujetti à cette réduction.

III. Rappel concernant le quitus

Rappelons que le quitus n’est pas une question obligatoire et qu’il peut être décidé de ne pas l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale pour éviter de demander aux copropriétaires de se prononcer pour ou contre.

Rappelons aussi que les copropriétaires ne pouvant être informés de la totalité des actes de gestion du syndic, il leur est toujours conseillé de ne pas donner quitus au syndic par précaution (voir : www.arc-copro.com/6xdq).

IV. Constat

C’est bien le conseil qu’a suivi l’ensemble des copropriétaires individuels présents le jour de l’assemblée générale. Ils ont tous voté contre le quitus.

Malheureusement, en raison de l’absence de certains d’entre eux à cette assemblée générale, les voix, même réduites, du copropriétaire majoritaire lui ont permis de valider le quitus à lui tout seul !

Si, sur le plan juridique, rien n’interdisait à ce syndic-copropriétaire de procéder de la sorte, l’ARC considère que sur un plan déontologique, cela pose un questionnement majeur, à savoir : quelle est la crédibilité pour un syndic de s’auto-attribuer le quitus quand l’ensemble des autres participants à l’assemblée s’y oppose ?

Dans ce cas, il serait plus professionnel, pour un bailleur social majoritaire également syndic :

• soit, de ne pas prendre part à ce vote, ou s’abstenir ;
• soit, tout simplement de ne pas inscrire cette question à l’ordre du jour.

Or dans le présent cas, ce syndic-bailleur social mécontente les autres copropriétaires et on peut considérer que la valeur morale du quitus … est nulle.

V. Intervention de l’ARC

Afin d’alerter ce bailleur social sur « l’incongruité » d’une telle pratique, l’ARC a adressé une lettre à « Coopération et Famille » en les invitant, pour l’avenir, à ne plus présenter ce point à l’ordre du jour.

Nous espérons être entendus et obtenir une évolution de ce genre de pratiques dans les copropriétés dites « mixtes ».