Chers syndics professionnels, accordez vos violons

L’un des arguments fétiches des syndics, pour justifier leurs carences, est le coût de leurs honoraires de base, qu’ils considèrent trop bas.

Ils affirment que le marché est faussé et qu’il faudrait en réalité que cette rémunération soit revalorisée de 50 % parvenir à un travail de fond.

C’est ainsi, que dans la pratique, ils réalisent les tâches essentielles ou automatisées, laissant de côté les prestations qui demandent un investissement de temps et de personne comme la mise en concurrence des sociétés, ou encore le suivi des prestataires lorsqu’ils interviennent dans l’immeuble.

Cette situation trouve principalement son origine dans une politique de dumping, lancée par les grands groupes de syndic qui ont présenté des honoraires de base fracassants pour se rattraper ensuite sur les prestations complémentaires, supplémentaires ou privatives.

C’est ainsi qu’on a connu en son temps des slogans-chocs comme « pour les 40 ans d’anniversaire du groupe, 40 % de réduction des honoraires ».

Autrement dit, ce groupe sous-entend qu’il dégage au moins 50 % de bénéfices pour se permettre de faire 40 % de réduction. Un langage discordant qui le décrédibilise.

A présent, il existe un autre phénomène émanant aussi des syndics professionnels qui confirme leur immaturité et le manque de sérieux de la profession, qui de toute évidence se cherche.

I. Des honoraires de base à 99 euros par lot et par an

Alors que les syndics affirment que les honoraires de base sont trop bas, ce qui les empêche, avec une moyenne de 220 euros par lot et par an, de réaliser une gestion efficace des copropriétés, d’autres syndics dits professionnels présentent, pourtant, des offres à 99 euros par lot et par an.

Certes, pour ce prix, ils ne se déplacent pas sur la copropriété, ni ne tiennent d’assemblée générale, mais ils affirment tout de même que pour moins de la moitié du prix du marché ils sont en mesure d’assurer une gestion efficace de la copropriété.

Ainsi, même entre les professionnels, il existe une divergence sur la réalité de la profession avec une distorsion d’analyse sur le réel coût nécessaire pour gérer avec soin une copropriété.

II. La position de l’ARC

Il faut être clair. Pour 99 euros par lot et par an, le syndic n’est pas un gestionnaire, mais un secrétaire, qui se charge de réaliser les tâches automatisées, comme les appels de fonds, ou le règlement des factures.

D’ailleurs, les copropriétés qui ont opté pour ces solutions low-cost l’ont très vite regretté et sont revenues à une option de syndic bénévole ou professionnel.

La réalité de la situation est, comme toujours, plus complexe.

Les syndics professionnels veulent une augmentation de leurs honoraires, ce qui peut se comprendre, sans pour autant apporter des garanties sur l’efficacité de leurs prestations, ce qui est en revanche inacceptable.

Autrement dit, nous disons oui à une réévaluation de leurs honoraires, si en contrepartie ils s’engagent à une maîtrise des charges, à un suivi des prestataires lorsqu’ils interviennent dans la copropriété, à faire en sorte que les « sommes dormantes » figurant dans les comptes soient bien mises au profit du syndicat des copropriétaires.

Autrement dit, donnant donnant et non donnant sans contrepartie.

Alors, chers professionnels, réfléchissez bien à cette analyse, qui est le bon sens même.