Avez-vous pris la température de votre copropriété ?

En parallèle de l’Observatoire des Charges de l’ARC (Oscar), qui a pu mettre en exergue qu’en dix ans les charges de copropriété ont augmenté de 40 %, l’ARC a développé un nouvel Observatoire PAtrimonial des Copropriétés (OPAC).

L’objectif est simple, déterminer quel est l’impact de l’augmentation des dépenses sur la situation patrimoniale des copropriétés françaises et surtout à l’égard des copropriétaires.

Voyons tout d’abord le constat principal dégagé par cet observatoire pour ensuite vérifier où se situe votre copropriété.

I. Des copropriétés qui basculent doucement mais sûrement dans la fragilité

Cette étude a fait le constat d’une situation qui peut paraître paradoxale.

En effet, si en fin d’exercice les copropriétés présentent une trésorerie importante, en parallèle les copropriétaires sont de plus en plus en difficulté avec un nombre de débiteurs et un montant d’endettement qui est en nette augmentation.

Cette situation résulte de trois raisons majeures :

• Des travaux votés et appelés auprès des copropriétaires sans qu’ils ne soient réalisés.
• Des appels d’avance réalisés auprès des copropriétaires qui augmentent certes la trésorerie mais qui entraînent un effort financier supplémentaire pour les copropriétaires.
• Des retards dans le règlement des fournisseurs.

Ainsi, la trésorerie importante présentée en fin d’exercice n’est en fait qu’un leurre puisque lorsque ce montant est ramené aux fournisseurs impayés et aux appels d’avance réclamés auprès des copropriétaires, la situation devient plus dramatique. (Voir dossier du mois d’octobre : https://www.arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-novembre-2018-le-premier-observatoire-sur-letat-patrimonial-des)

Afin d’apprécier la réelle santé de la copropriété, il est nécessaire de comparer plusieurs éléments.

II. Prendre la température de sa copropriété

Une copropriété est en bonne santé lorsqu’elle présente en fin d’exercice des capitaux propres (compte d’avance et fonds travaux), sans qu’ils soient entachés par des fournisseurs impayés ni de copropriétaires débiteurs.

Une situation idéale qui est presque impossible mais qui donne une idée de l’objectif à atteindre.

Pour vérifier cette donnée, l’ARC a développé un indice qui est l’ISF (Indicateur de Santé Financière).

La formule est la suivante :

Le principe est que plus l’indice s’écarte positivement de zéro, plus la copropriété est en bonne santé.

A l’inverse, si l’indice est négatif, c’est que la copropriété bascule en difficulté.

Selon notre observatoire patrimonial, au cours de ces quatre dernières années, l’indice est passé entre 2014 et 2017 de -18,3 à -21,05, soit une évolution de 16,73 %.

Cette donnée permet donc de mettre en exergue que les copropriétés de France se fragilisent davantage d’une année sur l’autre.

Il est donc intéressant que chaque conseil syndical procède à la prise de la température de sa copropriété.

Pour cela il faut procéder par étape.

Tout d’abord, il faut récupérer les annexes comptables n°1 qui présentent le bilan financier en fin d’exercice.

Chaque annexe présente deux exercices.

Ainsi, sur l’annexe présentant les comptes de l’année 2018 sont aussi indiqués ceux de 2017.

Par conséquent, si le conseil syndical dispose des trois dernières annexes 1 remises par son syndic, il peut alors comparer quatre années.

Ensuite, il suffit pour chaque exercice de procéder au calcul indiqué précédemment.

Voici un croquis pour vous aider à faire le calcul :

C’est à présent à vous de travailler !