2eme dossier du Mois de septembre 2021: Les actualités réglementaires et la gestion technique des copropriétés

Le réchauffement climatique a placé les enjeux liés à la rénovation énergétique des copropriétés au cœur des évolutions législatives récentes. La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ces effets » pose les jalons d’un arsenal « anti-passoires ». C’est particulièrement dans son titre IV entièrement dédié à l’habitat, que des dispositions réglementaires fortes vont induire un changement radical dans la façon d’habiter, de louer et d’entretenir une copropriété.

I. Un nouveau classement énergétique des bâtiments

La nouvelle loi dans son article 148, s’adosse sur la récente réforme de « fiabilisation » du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) qui est entrée en vigueur depuis le 1^er juillet 2021. Les nouvelles étiquettes de classement énergétique combinent les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre au sein d’un même visuel. Les bâtiments sont classés de A, extrêmement performant, à G extrêmement peu performant.

A partir de ce classement, la loi définit la notion de  « passoire énergétique », à savoir un logement ou un bâtiment classé F ou G car il consomme plus de 330 kWh/m2/an d’énergie et émet + de 70 kg équivalent CO2 /m2/an.

Sur cette base, deux obligations majeures ont été créées :

-l’obligation de rénover les logements en fonction de leur étiquette de classement et selon un calendrier défini ;

-l’interdiction de louer des logements trop énergivores et donc une obligation de les rénover pour pouvoir conclure un bail ; 

Concernant l’obligation de rénover, c’est l’article L173-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), crée par l’article 8 de l’ordonnance 2020-71 du 29 janvier 2020, qui impose la rénovation énergétique avant le 1er janvier 2028 de tous les bâtiments d’habitation classés F ou G.

Cette obligation ne s’applique pas pour les bâtiments qui en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ne peuvent engager des travaux permettant de sortir des étiquettes F et G. Il en est de même pour tous les bâtiments dont le coût des travaux serait manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. A terme, c’est-à-dire en 2050, l’objectif est que tous les bâtiments soient sobres en consommation d’énergie et faiblement émetteurs de gaz à effet de serre.

L’interdiction de louer « une passoire énergétique » s’adosse, elle, sur la nouvelle définition de ce qu’est un logement décent puisque l’article 160 de la nouvelle loi modifie la loi de 1989 qui régit les baux d’habitation.

L’interdiction de louer sera progressive. En 2023 seront concernés les logements les plus énergivores (consommation supérieure à 450 kWh/m2.an d’énergie finale), en 2025 les logements classés G, 2028 pour tous les logements F et G puis pour tous les logements E, F et G en 2034. 

II. Le DPE collectif devient obligatoire pour toutes les copropriétés

Ces nouvelles obligations ne peuvent s’appliquer qu’à partir du moment où la mesure de la performance énergétique des copropriétés est connue.

C’est dans ce contexte que le gouvernement rend obligatoire pour toutes les copropriétés, l’établissement du Diagnostic de Performance Energétique tel que stipulé par l’article 158 de la nouvelle loi qui modifie l’article 126-31 du CCH.

Les copropriétés de plus de 200 lots devront avoir réalisé leur DPE au plus tard le 1er janvier 2024, celles entre 51 et 200 lots devront l’avoir réalisé pour le 31 décembre 2024 et les copropriétés de moins de 50 lots pour le 31 décembre 2025. Toutefois le législateur n’a pas encore précisé s’il faut prendre en compte tous les lots ou seulement les lots principaux

Les copropriétés en chauffage collectif de plus de 50 lots, aujourd’hui a priori encore concernées par l’obligation de réaliser l’audit énergétique, devront également établir un DPE en sus.

En effet le DPE et l’audit énergétique ne repose pas sur la même méthodologie de réalisation. La récente réforme de fiabilisation du DPE a tout de même permis une certaine uniformisation des données qui devraient lisser les différences entre les 2 modes de calculs.

Le DPE est un outil d’observatoire général qui standardise les bâtiments pour pouvoir les comparer entre eux et offrir des informations linéaires, mais par conséquent, relativement théoriques. Tandis que l’audit énergétique est un outil de diagnostic thermique qui repose sur une méthode comportementale s’attachant à déterminer les consommations réelles de la copropriété dans un objectif d’amélioration énergétique beaucoup plus opérationnel.

III. Une définition de ce qu’il faut attendre d’une rénovation performante

Dans son article 155 la loi « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ces effets » définit ce qu’est une rénovation performante.

Six postes de travaux sont à étudier et à traiter obligatoirement à savoir : l’isolation des murs, l’isolation des planchers bas, l’isolation de la toiture, le remplacement des fenêtres, la création ou la modernisation de la ventilation des appartements, l’amélioration du ou des systèmes de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire. La réalisation des travaux doit permettre d’atteindre les étiquettes énergétiques A et B.

En fonction des délais de réalisation des travaux, du lancement des ordres de services jusqu’aux procès-verbaux de réception, cette rénovation peut être qualifiée de globale.

Un décret en Conseil d’Etat doit préciser les critères relatifs aux contraintes et aux coûts justifiant les cas d’exception quand des bâtiments rénovés n’atteignent pas les étiquettes A ou B mais dont les travaux pourront quand même être considérés comme «  rénovation performante ». Ce même décret devra aussi préciser sous quel délai, qui ne peut être inférieur à 24 mois, les travaux devront être réalisés pour considérer la rénovation comme globale.

Vous avez du mal à suivre ? Rassurez-vous, vous n’êtes pas les seuls ! Nous n’avons pas encore toutes les clés pour comprendre cet article, mais ce qu’il risque d’être très difficile à mettre en œuvre en copropriété. La notion de rénovation globale est a priori utilisée pour mobiliser des aides financières comme MaPrimeRénov qui requiert un bouquet de travaux générant au minimum 35% d’économies d’énergie. Mais la question de devoir obligatoirement traiter les 6 postes mentionnés ci-dessus est une grande nouveauté.

IV. Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) et son articulation avec le fond travaux

Pour, peut-être, faciliter les choses justement, l’article 171 prévoit l’établissement obligatoire d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour toutes les copropriétés. Ce PPT devra comporter une liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ainsi que des travaux permettant de réaliser des économies d’énergies.

Il doit être complété d’une estimation des économies d’énergies attendues, d’une estimation sommaire des coûts, ainsi que d’une proposition d’échéancier des travaux à réaliser dans les 10 prochaines années.

Le PPT doit être établi selon le calendrier suivant :

• Au 1^er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• Au 1^er janvier 2024 pour celles entre 51 et 200 lots ;
• Au 1^er janvier 2025 pour celles de 50 lots et moins.

De manière surprenante, ces échéances sont un an plus tôt que celles prévues pour réaliser le DPE collectif obligatoire. Or l’article 171 de la nouvelle loi, qui définit le contenu attendus du PPT indique qu’il doit être établi à partir d’une étude du bâti, des équipements mais également du DPE, alors même que ce dernier n’est obligatoire qu’un an plus tard…Ceci dit rien n’empêche de réaliser le DPE avant son entré en vigueur.

Pour autant le législateur a prévu un 2^ème calendrier, différent du 1^er, concernant l’élaboration de l’échéancier des travaux à réaliser dans les 10 prochaines années que le PPT doit intégrer. Globalement les copropriétés ont, en fonction de leur nombre de lots selon les 3 catégories citées plus haut, une année de plus.

Cette articulation dans la réalisation du PPT, adossée à la réalisation d’une étude qui doit comporter un DPE avec des temporalités différentes d’obligations, est particulièrement ardue à comprendre. 

Dans tous les cas le législateur prévoit que le PPT est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration. Il prévoit également que le PPT intègre le carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est à noter que la nouvelle loi précise bien que le Diagnostic Technique Global (DTG) peut permettre d’établir le PPT, ce qui correspond exactement à notre objectif quand nous avons élaboré le référentiel DTG en collaboration avec l’Agence Parisienne du Climat. Ce référentiel propose une méthodologie pour réaliser le PPT et dès la publication de la nouvelle loi, intègrera le DPE collectif.

Concernant l’articulation entre le fonds travaux et le PPT, la nouvelle loi crée l’article 14-2-1 dans la loi du 10 juillet 1965 qui redéfinit les exigences en matière de constitution, d’usage et de modalités de cotisation du fonds travaux. Il doit être alimenté par le syndicat annuellement et son montant à voter en assemblée générale ne peut pas être inférieur à 2,5 % du montant des travaux indiqué dans le PPT et à 5 % du budget prévisionnel voté. À défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations du fonds travaux lorsque son montant excède celui du budget prévisionnel ou bien lorsqu’il atteint 50% du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté.

V. Une nouvelle loi au niveau du chauffage urbain à ne pas négliger.

Conjointement à toutes les actualités présentées ci-dessus, il faut savoir que la loi 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat prévoit un classement automatique des réseaux de chaleur et de froid publics et privés à compter du 1er janvier 2022.

Pour être classé, le réseau de chaleur, autrement dit le « chauffage urbain », devra être alimenté par au moins 50% d’énergies renouvelables ou de récupération, comme la chaleur dite fatale, quand elle provient d’usine de traitement des déchets.

Le classement d’un réseau de chaleur, dont la procédure doit être validée par la collectivité locale, va rendre obligatoire le raccordement à ce réseau de toutes les copropriétés neuves du secteur concerné, mais aussi de celles qui font l’objet de travaux de rénovation importants. La définition de travaux importants reste à définir pour mieux cadrer l’obligation de raccordement.

Cette nouveauté est à anticiper absolument par les copropriétaires. L’élaboration d’un DTG pourra permettre de faire le point sur l’état des installations de chauffage pour ensuite, si besoin engager des études de maitrises d’œuvre sur ce poste. Il pourra être étudié la pertinence ou non de se raccorder au chauffage urbain du territoire, et voir si l’obligation de raccordement concerne la copropriété. Il pourra également être recensé les alternatives possibles à proximité de la copropriété.

En effet la loi a prévu la possibilité d’obtenir une dérogation. Pour cela il faut à minima que la copropriété concernée respecte une des conditions prévues à l’article R712-9 du code de l’énergie qui sont :

• être alimentée à plus de 50% sur l’année par de l’énergie produite à partir d’énergies renouvelables disponibles localement mais ne pouvant être exploitées par le réseau ;

• présenter une demande de chaleur ou de froid dont les caractéristiques techniques sont incompatibles avec celles du réseau ;

• ne puisse être alimentée par le réseau dans les délais nécessaires à la satisfaction principale des besoins de chauffage ou d’eau chaude sanitaire ou, dans les cas des réseaux de froid, de climatisation ;

• ne puisse être raccordée au réseau dans des conditions économiques de raccordement et de tarif inférieures aux seuils fixés dans la décision de classement.

Conclusion

Comme vous avez pu le comprendre, les questions énergétiques vont de plus en plus remplir le quotidien des copropriétaires. Vous pouvez compter sur l’ARC pour vous accompagner dans la compréhension des nouvelles obligations et pour vous assister dans vos démarches. N’hésitez pas à contacter le pôle énergie et rénovation de l’ARC.