Analyse du bâti, diagnostic technique global, audit énergétique : que doivent réellement faire les syndicats de copropriétaires ?

Voilà une question qui est posée massivement par nos adhérents.

Et pour cause, il faut le reconnaitre, c’est la cacophonie ! Ni les législateurs, ni les pouvoirs publics ne savent pas réellement ce qu’ils veulent.

Quant aux syndics professionnels, ils sont tout simplement dépassés avec des gestionnaires peu ou mal formés.

Il s’agit de connaître les réelles obligations à l’égard des syndicats de copropriétaires  en matière de diagnostics dits énergétiques.

Pour commencer, il faut comprendre que les nouvelles obligations, qui éteignent les anciennes, résultent de la loi Climat et Résilience du 21 août 2022.

Ainsi, si un syndic professionnel évoque une obligation qui relève d’une disposition antérieure à cette loi, il faut tout simplement vérifier si elle n’est pas abrogée.

Pour être clair et sans équivoque, l’obligation d’audit énergétique pour des copropriétés n’existe plus.

Si le conseil syndical constate dans l’ordre du jour la réalisation de cet audit, il faut tout simplement l’annuler et surtout ne pas la voter.

L’obligation en vigueur qui résulte de la loi Climat et Résilience a modifié l’article 14-2 et a inséré un nouvel article 14-2-1 dans la loi du 10 juillet 1965, qui est soit de réaliser l’analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique, soit la réalisation d’un diagnostic technique global.

Voyons cela plus en détail.

I – Une question de budget

La question qui embrouille le conseil syndical est de comprendre pourquoi la loi a prévu deux possibilités de diagnostic.

La raison est de permettre au syndicat des copropriétaires de pouvoir opter pour la solution la plus adaptée à leurs besoins techniques et capacités économique.

En effet, comme nous allons le constater, le diagnostic technique global est plus complet mais implique un coût de prestation plus chère que l’analyse du bâti.

Ainsi, en fonction des moyens financiers de la copropriété et de sa volonté de réaliser un diagnostic plus ou moins complet, elle optera pour l’une des solutions.

Ceci étant dit, il est inutile de réaliser en parallèle ces deux études et pourtant on a trouvé des convocations d’assemblée générale où le syndic avait prévu dans l’ordre du jour la validation de ces deux diagnostics.

II – Une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique

L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit comme première option de réaliser une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique.

Cette option n’est pas définie par voie réglementaire, imposant que chaque syndicat des copropriétaires doit échanger avec le bureau d’études afin de définir comment les diagnostics de réaliseront, sachant qu’il faudra aborder au moins trois analyses qui sont : le bâti, les équipements collectifs et surtout la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique qui, lui, est défini par voie réglementaire.

L’objectif est d’avoir une visibilité sur l’état du bâti et des équipements collectifs ainsi que sur les performances énergétiques de la copropriété en vue de réaliser dans le temps des travaux qui devront être définis à travers un plan pluriannuel de travaux votés.

III – Le diagnostic technique global

Le diagnostic technique global est défini par l’article L.732-1 du CCH.

Comme indiqué, il se veut plus complet que l’option 1 en intégrant par exemple un état technique de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction.

Le diagnostic technique global intègre de droit un diagnostic de performance énergétique, impliquant qu’il ne faille pas réaliser ce diagnostic en plus.

Là aussi des abus ont été constatés en proposant à l’ordre du jour, en plus de la réalisation d’un diagnostic technique global, d’engager d’un diagnostic de performance énergétique.

En moyenne, le  diagnostic technique global coûte 150 € par lot, voire plus,  impliquant que pour une copropriété de 100 lots le coût serait de 15.000 €, ce qui n’est pas une somme dérisoire.

C’est à présent à vous de jouer, sachant que l’ARC Nationale et sa Coopérative technique reste à votre disposition.