Comment les syndics professionnels noient l’obligation de mise en concurrence de leur contrat

La loi ALUR a introduit une nouvelle obligation dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose au conseil syndical de mettre tous les trois ans en concurrence le contrat de syndics.

A l’occasion des dix ans de l’Autorité de la Concurrence, le Premier Ministre, M. Edouard Philippe, a indiqué vouloir mieux encadrer cette obligation du fait qu’elle n’était pas appliquée.

D’ailleurs, le président de la FNAIM, pensant défendre la cause, a affirmé qu’en moyenne les copropriétaires gardaient leur syndic 19 ans alors que cela prouve bien que les copropriétaires et les conseillers syndicaux n’arrivent pas à le mettre en concurrence leur syndic malgré leur insatisfaction.

La question est donc de comprendre pourquoi les conseillers syndicaux et les copropriétaires n’arrivent pas à mettre en concurrence leur syndic.

Expliquons donc les différents problèmes constatés et les préconisations évoquées par l’ARC.

I. Des contrats opaques

Pour pouvoir comparer deux contrats, il est indispensable d’avoir une transparence des coûts et des prestations.

Or, la plupart des contrats présente justement des modalités de tarification nébuleuses telles que « vacation horaire ou au temps passé », ne permettant pas au final aux copropriétaires de savoir le coût réel de la prestation qui sera facturé à la copropriété.

Il est alors impossible de comparer deux contrats et de savoir qui du contrat A ou B est au final le plus concurrentiel.

II. Des contrats disparates

Pour réaliser une mise en concurrence efficace, il est essentiel que les cabinets interrogés répondent sur la même base.

Or chaque syndic prospecté répond sur ses propres critères de fonctionnement.

Ainsi, pour une même copropriété, le cabinet A proposera un contrat qui prévoit quatre visites de l’immeuble et trois réunions avec le conseil syndical, avec la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables, alors que le contrat du cabinet B proposera deux visites, six réunions du conseil syndical avec le syndic et une tenue de l’assemblée générale pendant les heures ouvrables.

III. Les préconisations de l’ARC

Nous avons affirmé à plusieurs reprises que l’obligation (impérative) de mettre en concurrence les syndics en place tous les trois ans n’avait pas grand intérêt.

En effet, les copropriétaires et les conseillers syndicaux sont suffisamment responsables pour prendre l’initiative de mettre en concurrence les contrats de syndics lorsque cela est nécessaire.

En revanche, il est essentiel que les copropriétaires ou conseillers syndicaux qui souhaitent mettre en concurrence leur syndic puissent le faire sans en être empêchés.

C’est pour cela que nous demandons trois mesures :

• Interdiction de prévoir des modalités de tarification vaseuses comme « à la vacation horaire », mais bien des tarifs clairs et sans ambiguïté.
• Imposer que les contrats proposés par les syndics prospectés répondent à un même standard qui peut être soit les usages historiques de la copropriété, soit conformément aux variables fixées par le conseil syndical (à savoir le nombre de visites de l’immeuble, les réunions du conseil syndical et les modalités de tenue de l’assemblée générale). Dans l’idéal, le conseil syndical devrait établir un cahier des charges à partir duquel les syndics prospectés devront élaborer leur contrat, évitant ainsi différents propositions de contrat qui seraient incomparables.
• Prévoir des sanctions financières à l’égard des syndics qui ne respecteraient pas le contrat type réglementaire. Selon la dernière étude réalisée par l’Autorité de la Concurrence, près de 50 % des contrats audités seraient illégaux.

Ces mesures ont été présentées au Premier ministre (voir l’article La réaction de l’ARC suite aux annonces du Premier Ministre).