COMMUNIQUE DE PRESSE

Doit-on laisser les copropriétés basculer en difficulté sans réagir ?

En juin dernier, l’ARC a présenté son Observatoire des charges de l’année 2021, qui a enregistré une nouvelle augmentation de 3,89 %.

Nous avons alors alerté que cette évolution serait encore plus importante en 2022 et surtout en 2023.

Et pour cause, les syndicats des copropriétaires doivent supporter une « triple peine » qui est :

1 –   l’inflation des charges courantes ;

2 –   l’explosion du prix des énergies (gaz et électricité) ;

3 –   la nécessité d’entreprendre des travaux d’entretien et de rénovation y compris énergétique.

Sans surprise, les premiers résultats pour l’année 2022, qui doivent encore être consolidés, sont inquiétants puisque l’on constate une augmentation de 4,1 % pour les copropriétés équipées en chauffage individuel, et un bond spectaculaire de 19,54% pour celles équipées en chauffage collectif au gaz.

Pour l’année 2023, cette tendance se confirme fortement puisque les charges augmentent au moins de 5 % pour les copropriétés n’ayant pas de chauffage collectif et évoluent de manière spectaculaire pour celles équipées en chauffage collectif au gaz, atteignant plus de 30 %.

Cette variation sans précédent est certes liée à l’explosion du prix du gaz, qui dans certaines copropriétés a augmenté de plus de 700 %, mais s’explique également par le cumul d’autres fortes augmentations telles que le coût des dépenses liées à l’eau, à l’électricité, à l’ascenseur, à l’assurance, aux honoraires de syndic, mais également aux impôts tels que la taxe foncière.

Ainsi, sur l’année 2023, on peut noter une augmentation des charges de plus de 10 % sur les contrats d’assurance, d’entretien, d’électricité et d’administration.

Derrière ces chiffres se cache une réalité qui se confirme à travers le dernier rapport de l’ANAH qui est une augmentation des copropriétés qui rencontrent un taux d’impayés de plus en plus important.

Sur la seule année 2022, l’ANAH a enregistré une augmentation de 44 % de copropriétés ayant plus de 31 % de charges impayées, soit 40.000 nouveaux immeubles, faisant passer le nombre à 130.000 copropriétés.

A défaut d’une prise de conscience des pouvoirs publics, la situation risque de s’aggraver davantage puisque les copropriétaires sont d’ores et déjà asphyxiés par les charges courantes alors même qu’ils doivent financer les travaux d’entretien et de rénovation qui n’ont pas été réalisés depuis ces cinquante dernières années.

Alors, la question à laquelle il faut répondre est de savoir si l’augmentation des charges est une fatalité et si l’on va assister à une déconfiture des copropriétés, lente mais certaine, au cours des prochaines années.

Notre analyse est que la situation peut être stabilisée voire même redressée si les pouvoirs publics et les différents acteurs de la copropriété s’impliquent dans la maitrise des charges.

A ce titre, voici quelques actions qui peuvent et même doivent être engagées dans toutes les copropriétés pour juguler l’augmentation des charges :

• étudier les contrats en cours et vérifier s’ils sont convenablement exécutés ;

• identifier les besoins de la copropriété afin de procéder à la mise en concurrence des prestataires ;

• renégocier tous les contrats (assurance, entretien, syndic, …) sans baisse de qualité ;

• supprimer toute intervention des filiales des syndics pour éviter les conflits d’intérêts ;

• suivre l’évolution des dépenses tout au long de l’exercice afin d’identifier les postes de charges en dérive ;

• prévoir le financement des gros travaux d’entretien et de rénovation ;

• auditer les comptes de la copropriété afin d’identifier toutes les « sommes dormantes » ;

En matière de maitrise des consommations énergétiques, il faudra :

• contrôler le bon entretien de la chaufferie collective ;

• améliorer le réseau de chauffage en réalisant un désembouage ;

• mieux réguler le réseau de chauffage ;

• prévoir un indice de chauffe dans la chaufferie à 19°C en journée et à 18°C la nuit ;

• prévoir des sondes dans la chaufferie qui adapte les consommations énergétiques en fonction de la rigueur de l’hiver ;

• réduire la période de chauffe ;

• se prendre bien en avance pour renégocier les contrats de fourniture de gaz.

Mais au-delà de ces actions, c’est bien la gouvernance et le rôle du syndic qui doivent être redéfinis.

Il n’est plus admissible qu’un syndic  puisse être mandataire de la copropriété tout en étant autorisé à vendre des prestations à ces mêmes copropriétés qu’il est censé représenter et défendre, se retrouvant alors en conflit d’intérêts.

Il n’est pas non plus admissible que les syndics professionnels puissent se « gaver » sur le précontentieux lié au recouvrement des charges en facturant aux copropriétaires débiteurs des lettres de relance et de mise en demeure à plus de 50€, atteignant même des records avec des prix à 120€.

Par ailleurs, le niveau de connaissances et de formation des gestionnaires est, dans la plupart des cas, largement insuffisant n’étant pas à niveau sur l’actualité des textes législatifs et réglementaires, ne pouvant pas alors être en capacité de conseiller efficacement les syndicats de copropriétaires qu’ils représentent.

Voilà pourquoi il est nécessaire d’engager « un Grenelle » de la copropriété dans lequel seront évoquées, sans tabou, les questions liées à la gestion programmatique des copropriétés, la responsabilité des copropriétaires dans l’entretien de leur immeuble et l’amortissement des équipements collectifs, les possibilités de substitution du conseil syndical, les conditions de travail et de formation des gestionnaires de copropriété, la mise en place de sanctions à l’égard des syndics professionnels qui commettent des fautes.

L’ARC Nationale est prête à travailler avec les chambres professionnelles et les pouvoirs publics pour traiter de ces sujets qui sont vitaux pour assurer la pérennité des copropriétés de France qui sont actuellement en danger.

RAPPEL

L’ARC Nationale organise son 15ème salon annuel de la copropriété les mercredi 18 et jeudi 19 octobre 2023 à l’Espace Charenton – 327 rue de Charenton 75012 Paris, au cours duquel l’ensemble de ces sujets seront évoqués.