DOSSIER DU MOIS DE JUILLET 2020 : ARC / FNAIM – ANGC : Qui dit vrai ?

Dans le cadre d’une émission réalisée par la chaine Radio-Immo en date du  mardi 16 juin 2020, un débat a été organisé entre le Directeur Général de l’ARC, les Présidents de la FNAIM et de l’Association  Nationale des Gestionnaires de Copropriété (ANGC) et d’une PDG de cabinet de syndics.

Pour voir ou revoir les échanges, il suffit de cliquer sur le lien suivant : arc-copro.com/tywh

Le thème était :

« Syndics de copropriété, nouvelles ordonnances, quel impact sur les copropriétés ? »

Sans grande surprise, très rapidement les divergences sont apparues notamment sur ce que l’on attend d’un syndic professionnel et des pratiques commerciales de certains groupes. En effet, selon notre association ces pratiques ne sont pas conformes à l’éthique et surtout aux textes légaux et règlementaires.

À travers les débats, plusieurs informations ont été avancées et nous avons communiqué des documents qui ont suscité « un malaise pour le Président de la FNAIM ». 

À travers cet article, nous allons clarifier la situation en distinguant l’info de l’intox.

Il ne s’agit pas de « régler les comptes », mais donner aux lecteurs des informations claires, suite aux diverses affirmations contradictoires énoncées.  

I. Une maitrise des charges possible

Au cours des échanges, l’ARC a interpellé les professionnels afin de les inciter à être au rendez-vous en engageant au sein des copropriétés une véritable politique de maîtrise des charges. En effet, sur les dix dernières années, les dépenses ont augmenté de 50% alors que  sur cette même période l’inflation n’a augmenté que de 12%.

La réponse des syndics a été surréaliste, car d’une part, ils ont affirmé ne rien pouvoir faire et d’autre part que la cause de l’évolution des charges est due à une augmentation depuis sa déréglementation du tarif du gaz.

Mais, la réalité est tout autre. Depuis le 1^er janvier 2015, date de la dérèglementation du tarif du gaz, les prix ont baissé de 15 % (incluant les diverses taxes).

Plus que cela, la rigueur de l’hiver a été moins importante impliquant une consommation énergétique plus base que les années précédentes.

Il est donc faux, ou du moins incohérent d’indiquer que la cause de l’augmentation des charges est due au prix du gaz.

Néanmoins, cette affirmation des syndics en public est révélatrice d’un manque de maîtrise des sujets liés pourtant à la gestion des copropriétés. Ils préfèrent trouver des excuses qui les dédouanent de leur obligation plutôt que d’affronter le problème et de valoriser ainsi la profession.

Le plus regrettable est qu’en parallèle, des sociétés s’organisent pour proposer des services de « baisse des charges ». Ainsi, ces sociétés s’engagent à être payées uniquement sur la base des économies réalisées démontrant que les potentialités sont bien réelles.

Selon notre analyse, le problème est plus profond, car certains syndics et surtout les groupes, souhaitent proposer la maitrise des charges comme un service annexe à son contrat de mandat permettant de facturer une prestation parallèle.

C’est ainsi que des groupes comme Foncia ont créé des filiales qui justement réalisent des achats groupés ou des appels d’offres.

II. La FNAIM souhaite bien proposer du babysitting ou dogsitting  

Le second thème abordé lors de ce débat a été les actions commerciales engagées par les syndics pour proposer aux copropriétaires, divers services qui dépassent de loin la gestion immobilière.

Afin de démontrer la dérive du système, l’ARC a fait la démonstration que le cabinet Loiselet et Daigremont propose à présent « de l’accompagnement aux seniors, de l’aide à domicile, un package emménagement/déménagement… ».

Plus encore, l’ARC a mis en évidence un communiqué de presse de la FNAIM qui affirme que « les syndics pourront proposer aux copropriétaires toute une gamme de services comme du babysitting ou dogsitting en mentionnant que cette information est précisée par Monsieur Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM ».

Face à ce scandale, le président de la FNAIM n’a pas eu d’autre choix que de « rire jaune » en démentant l’information et en précisant que cette phrase a été ajoutée par l’ARC.

La question en suspens est de savoir qui dit vrai ?

Avant d’y répondre, soyons clairs. L’objectif de l’ARC n’est pas de ridiculiser les syndics, mais de les mettre face à leur réalité.

Il est donc hors de question pour nous de falsifier le moindre document sachant d’autant plus, qu’avec la quantité d’abus et d’illégalités que nous réceptionnons, il y a déjà largement à dénoncer.  

Par conséquent, il s’agit bien d’un vrai communiqué de presse de la FNAIM en date du 31 octobre 2019 qui a fait l’objet d’un constat d’huissier, accessible en cliquant sur la citation suivante : Cela permettra au syndic de proposer aux copropriétaires toute une gamme de prestations répondant aux attentes et besoins des copropriétaires (conciergerie, gardiennage, babysitting, dogsitting, etc.) qui pourront-être autant d’éléments apportés au bien vivre au sein de la copropriété. » Précise Jean-Marc Torrollion.

Eh oui, l’ARC n’a pas modifié le communiqué de presse de la FNAIM et son président a bien indiqué que (demain) les syndics proposeront de la « garde de chien ».

Le plus préoccupant est qu’il est probable que Président de la FNAIM soit de bonne foi lorsqu’il affirme que ce communiqué de presse n’a jamais été écrit par lui-même, mais par des attachés de presse qui sont déconnectés de la réalité de terrain.

Une thèse qui est vraisemblable même si sur ce communiqué, la phrase est mise entre guillemets, en précisant qu’elle est formulée au nom du président.

III. Un objet du syndicat des copropriétaires circonscrit

En face de l’ARC se trouvait également le Président de l’association National des Gestionnaires de Copropriété (ANGC).

Ce dernier se présente en plus d’être président de l’association, comme un syndic, un juriste, un gestionnaire de copropriété, un chroniqueur et même un animateur.

La première réaction spontanée de l’ARC a été d’exprimer son étonnement au vu de l’ensemble des fonctions de ce président, sachant que les gestionnaires de copropriétés se plaignent de ne pas avoir suffisamment de temps pour assurer leur mission.

Afin de soutenir le président de la FNAIM, le président de l’ANGC s’est immiscé dans les échanges en affirmant qu’un syndic était en droit de proposer divers services marchands au sein des syndicats des copropriétaires qu’il gère.

L’ARC a dû encore une fois, rappeler la législation en vigueur et plus particulièrement, l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Celui-ci précise que le syndic peut proposer au syndicat des copropriétaires des contrats de prestations parallèles uniquement s’ils sont conformes à « l’objet » de la copropriété et qui ne dépendent pas du mandat du syndic.

Le président de l‘ANGC qui a répété à plusieurs reprises être juriste a affirmé que l’ARC était de mauvaise foi, puisqu’à aucun moment l’article ne parle de l’objet du syndicat des copropriétaires.

Profitons de cette intervention pour préciser ce que prévoit le chapitre II de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’article 18 de «l’ordonnance-copropriété » du 30 octobre 2019 :

« Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic ».

Ainsi, cette disposition prévoit plusieurs exigences et garde-fous :

Le syndic peut proposer au syndicat des copropriétaires des contrats de prestations de services à condition qu’ils :

• ne relèvent pas de la mission de syndic.
• soient distincts du contrat de mandat de syndic.
• soient votés par l’assemblée générale.
• soient conclus avec le syndicat des copropriétaires.

Ainsi pour que ces types de contrats soient validés par l’assemblée générale, il faut bien d’une part qu’ils n’entrent pas dans la mission du syndic et d’autre part qu’ils soient en conformité avec « l’objet » du syndicat des copropriétaires, pour que ce dernier puisse valablement y souscrire.

C’est l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui définit clairement l’objet du syndicat des copropriétaires qui est :

« Il [Le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. »

Par conséquent, la loi du 10 juillet 1965 n’a jamais autorisé les syndics de proposer à l’assemblée générale des services à la personne ou autres prestations individualisées qui n’entrent pas dans « l’objet » du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, même si l’article 18 -1 A ne précise pas le terme « objet », à partir du moment où il est défini dans la loi, il s’impose dans toutes les dispositions qui concernent le syndicat des copropriétaires.

Nous sommes pour le moins étonnés qu’un syndic qui prétend être « juriste » puisse évoquer que le terme « objet » ne figurant pas dans cet article de loi, cela impliquerait que le syndicat des copropriétaires pourrait souscrire à des contrats qui dépasseraient son objet.

À travers cette démonstration, nous répondons « échec et mat ».