La date de la vente d’un lot a une conséquence directe sur le paiement des charges

Dans le cadre de la mutation d’un lot entre un vendeur et un acquéreur, se pose souvent la question de la prise en charge des appels de fonds en cours, ceux à venir et ceux qui résulteront de la régularisation des charges.

En effet, une légende urbaine considère que les appels de fonds sont répartis entre l’acquéreur et le vendeur au prorata du temps où ces derniers étaient propriétaires du lot.

Comme nous allons l’expliquer, cela n’est pas la règle édictée à travers le décret du 17 mars 1967 qui se veut plus simple mais pas forcément plus juste.

Voyons cela de plus près.

I – Une prise en charge par le seul propriétaire du lot

L’article 6-2 de décret du 17 mars 1967 précise la règle en matière de prise en charge des appels de fonds, que ce soit ceux liés au budget prévisionnel ou ceux liés aux travaux.

Voici ce qui est prévu :

Ainsi, la règle est simple mais brutale puisque l’intégralité de l’appel de fonds, lié au budget prévisionnel ou aux travaux, est redevable par la personne qui est propriétaire du lot au jour de l’exigibilité de l’appel de fonds.

Ainsi, si l’appel de fonds du premier trimestre est exigible au 1er janvier et si la date de la mutation est fixée au 2 janvier, le vendeur sera redevable de l’intégralité de l’appel de fonds du 1er trimestre, même si c’est l’acquéreur qui profitera des services de la copropriété.

Cette règle vaut pour les appels de fonds liés au budget prévisionnel et aux provisions de travaux, et même si les montants sont exorbitants du fait, par exemple, du vote du ravalement de la façade avec isolation de la copropriété.

II – Même règle en matière de régularisation des charges

Le même article 6-2 du décret du 17 mars 1967 précise en 3° la règle en matière d’imputation de la régularisation des charges.

Il est en effet précisé :

Ainsi, la régularisation des charges de l’exercice précédent sera supportée par le copropriétaire du lot connu à la date de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes.

Cette règle peut être à double tranchant car, en effet, si l’exercice est excédentaire du fait d’un trop appelé de provisions, que ce soit en matière de travaux ou de charges courantes, le nouvel acquéreur bénéficiera d’un crédit alors qu’il n’a pas contribué aux appels de fonds.

A contrario, si le budget prévisionnel est déficitaire, le nouvel acquéreur devra supporter la régularisation négative, ce qui induira un débit sur son compte.

Voilà pourquoi la date de la mutation d’un lot ne doit pas être prise à la légère.