Les charges de fonctionnement de la copropriété

Dans notre nouvelle série de fondamentaux de la copropriété, nous allons aborder à travers cet article la notion de charges courantes de la copropriété.

Il s’agit, dans un premier temps, comprendre comment elles se déterminent pour dans un second temps, préciser les modalités d’appel de fonds auprès des copropriétaires.

I – Un budget prévisionnel voté

Le syndic ne peut appeler aucune somme sans qu’au préalable l’assemblée générale ait validé la dépense.

En matière de charges courantes, le préalable est que les copropriétaires valident en assemblée générale le montant du budget prévisionnel qui a été élaboré au préalable en concertation entre le syndic et le conseil syndical (art.18 de la loi du 10 juillet 1965).

Le budget prévisionnel est voté à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Il doit être présenté à travers un document réglementé qui est l’annexe 2 comptable tel que définie à travers le décret du 14 mars 2005.

A partir du moment où le budget prévisionnel est voté, le syndic est alors habilité à réclamer les appels de provisions qui sont exigibles par défaut au premier jour du trimestre, impliquant que l’avis doit être envoyé avant cette date.

Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale peut décider d’autres modalités d’appels de fonds. A titre d’exemple, un douzième par mois.

II – Une régularisation des charges

Si en cours d’exercice sont appelées les provisions de charges, sur la base d’un budget prévisionnel voté, en fin d’exercice les comptes des copropriétaires doivent être régularisés en fonction des dépenses réelles.

Pour cela, au cours de l’assemblée générale qui suit la fin de l’exercice, il est demandé aux copropriétaires de valider les dépenses de l’exercice précédent à travers un vote d’approbation des comptes.

A partir du moment où ce vote est validé, le syndic procède à la régularisation des comptes des copropriétaires qui se déroule en deux étapes. La première consiste à  recréditer sur le compte du copropriétaire les sommes appelées sur la base du budget prévisionnel pour ensuite débiter le montant des charges qui sont la résultante des dépenses réelles constatées.

Cela permettra de connaître le nouveau solde comptable des copropriétaires, sachant que sont portés au crédit du compte les règlements effectués par le copropriétaire.