Les honoraires de suivi de travaux n’ont pas à être imposés par le syndic mais décidés en assemblée générale des copropriétaires

Les honoraires de suivi de travaux sont souvent source de nombreux abus et interrogations de nos adhérents.

Et pour cause, il s’agit de montants d’honoraires qui peuvent être extrêmement importants, parfois plus élevés que les honoraires du forfait de base pour des tâches rarement définies.

Ainsi, il est important de savoir comment se décident les honoraires de suivi de travaux et comment les déterminer.

I – Des honoraires décidés par l’assemblée générale des copropriétaires

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise que les honoraires de suivi de travaux se décident en assemblée générale.

Par conséquent, ils ne doivent pas être indiqués dans le contrat de syndic même à titre indicatif, ni être exprimés sur la base d’un taux en fonction de l’importance des travaux.

Les syndics ont considéré à tort que l’élément à prendre en considération pour déterminer l’importance des travaux était le montant qu’ils représentent, proposant ainsi un taux entre 2 à 20 % en fonction du coût des travaux.

Néanmoins, il faut préciser que le point 7.2.5 du contrat type précise que la résolution doit présenter les honoraires certes à un taux, mais qu’ils doivent ensuite être présentés en numéraire aussi bien en HT qu’en TTC pour permettre ainsi aux copropriétaires, lors de l’assemblée générale, d’identifier sans ambiguïté le montant que le syndic souhaite prélever.

Très peu de syndics respectent cette exigence car, pour la plupart, ils ne la connaissent pas mais surtout ils préfèrent exprimer leur rémunération sur la base d’un taux plutôt que d’indiquer un montant.

Il est fortement conseillé de ne pas attendre l’assemblée générale pour commencer à négocier les honoraires mais de le faire en amont lors de l’élaboration de l’ordre du jour entre le syndic et le conseil syndical. Cela permet non seulement de convenir d’un montant et permettre aux copropriétaires qui votent par correspondance de s’exprimer sur cette base.

II – Le dernier mot revient à l’assemblée générale

Soyons clairs, le dernier mot revient à l’assemblée générale. En effet, ce sont bien les copropriétaires, lors de la réunion, qui votent la résolution pouvant au préalable modifier la rédaction et par conséquent le montant d’honoraires lié au suivi des travaux.

Ainsi, même si le syndic propose 5 % du montant des travaux représentant un montant d’honoraires de 2.000 €, l’assemblée générale peut reprendre la résolution et indiquer 2,5 % représentant alors 1.000 € d’honoraires.

D’ailleurs, l’assemblée générale pourra, voire devra, définir les taches que le syndic s’engage à réaliser en plus de celles de gestion courante.

En effet, il ne s’agit pas d’une prime ou d’un treizième mois, mais bien d’une rémunération supplémentaire pour assurer des missions supplémentaires.

Ainsi, la résolution devra préciser, de manière exhaustive, les taches supplémentaires que le syndic devra assurer : les réunions, la souscription de contrat d’assurance, de dommage-ouvrage, d’emprunt collectif, des missions de réserves et de levées de réserves, des tâches administratives ou comptables tels que les appels de fonds de travaux, les règlements et la comptabilisation des fournisseurs…

C’est à présent à vous de jouer.