Les nouvelles obligations qui pèsent sur le conseil syndical en matière de mise en concurrence des contrats de syndics

Cela ne fait aucun doute, les pouvoirs publics sont obnubilés par la mise en concurrence obligatoire des contrats de syndics.

Pour cela depuis la loi ALUR, a prévu une obligation qui pèse sur le conseil syndical de mettre en concurrence les contrats de syndics.

Il semble que cela ne soit pas suffisant, car dans le cadre de « l’ordonnance-copropriété » les pouvoirs publics ont ajouté « plusieurs couches » pour renforcer davantage les obligations à l’égard du conseil syndical tout en réduisant les possibilités de dispenses.

Voyons cela de plus près et surtout comment éviter que le conseil syndical se retrouve en porte-à-faux.

I. Une obligation de joindre des contrats concurrents dans la convocation de l’assemblée générale.

Afin de rendre plus contraignante la mise en concurrence, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par « l’ordonnance-copropriété », précise qu’à présent doivent être joints à la convocation des contrats de syndics concurrents « en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel ».

Ainsi, le conseil syndical ne peut plus invoquer qu’il a procédé en interne à une mise en concurrence des contrats et qu’en définitive, il a conclu que celui du syndic en place restait le plus pertinent, justifiant qu’il n’y ait pas d’autre contrat soumis à l’ordre du jour.  

L’article 26 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020 va même plus loin puisqu’il précise que le conseil syndical doit communiquer au syndic un ou plusieurs projets de contrats du syndic afin qu’ils soient joints à l’ordre du jour.

Ainsi les pouvoirs publics ont souhaité verrouiller le dispositif en contraignant le conseil syndical à réaliser une mise en concurrence et en imposant au syndic d’attendre qu’il reçoive les propositions pour envoyer les convocations.

II. Une possibilité de dispense à l’initiative du conseil syndical

Pour renforcer la mise en concurrence des contrats de syndic, la nouvelle mouture de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise que la question de la dispense donnée au conseil syndical ne doit pas être inscrite automatiquement dans l’ordre du jour par le syndic.

Cette décision relève à présent uniquement du conseil syndical. Autrement dit, si le conseil syndical ne demande pas au syndic d’inscrire la question de la dispense, ce dernier ne peut pas de sa propre initiative l’insérer.

Ceci étant dit, à plusieurs reprises nous avons indiqué qu’il était préférable pour le conseil syndical d’obtenir la dispense  afin que sa responsabilité ne soit pas engagée en cas de défaut de pluralité de contrats proposés à l’ordre du jour.

 De plus, même si l’assemblée générale vote cette résolution, le conseil syndical reste quand même libre de proposer un contrat concurrent lors de la prochaine assemblée générale.

En effet, il s’agit d’une dispense et non d’une interdiction.