Ne considérez pas le fonds de travaux comme un impôt mais comme un investissement

Bien que le principe du fonds de travaux soit entré en vigueur depuis le 1er janvier 2017, beaucoup de syndics et conseillers syndicaux ne comprennent pas l’intérêt de cette mesure et surtout comment elle fonctionne.

Et pourtant, le fonds de travaux reste le dispositif le plus innovant qu’il faut considérer comme une aubaine pour que la copropriété puisse faire face à ses obligations d’entretien des parties communes et des équipements collectifs et non comme une charge supplémentaire que certains qualifient d’impôt.

Expliquons l’intérêt du fonds de travaux en partant de la situation actuelle.

I – Une obligation de travaux

70 % des copropriétés ont été construites avant les années 1970 sans que des travaux d’entretien à la hauteur des besoins n’aient été effectués.

Ainsi, la plupart d’entre elles ont plus de 50 années de retard d’entretien et de rénovation qui, à présent se font sentir avec des équipements moins performants ou qui carrément sont en panne et avec des façades qui tombent doucement en lambeaux.

La raison de ce retard est le rapport d’une année sur l’autre du vote des travaux considérant qu’ils peuvent être reportés.

La situation s’est d’autant plus dégradée lorsqu’il est à présent nécessaire de réaliser des travaux de rénovation énergétique, multipliant ainsi les dépenses que ce soit pour changer la chaufferie, faire la réfection des cages d’escaliers ou le ravalement des façades avec ou sans isolation.

Ces travaux représentent un budget faramineux entrainant que les copropriétaires préfèrent faire la politique de l’autruche en repoussant les travaux, expliquant aujourd’hui le constat d’échec avec une incapacité de pouvoir les financer.

II – Un fonds de travaux : un tremplin aux travaux

Les différentes études réalisées ont déterminé que pour être en mesure de financer les travaux en leur temps, il est nécessaire d’épargner 30 % du budget prévisionnel.

Autrement dit, si ce dernier est de 100.000 €, l’assemblée générale doit épargner chaque année 30.000 €.

Ainsi, la cotisation minimale légale du fonds de travaux, qui est de 5 % du budget prévisionnel, est largement insuffisante. Elle permet uniquement d’amorcer la pompe et d’inciter les copropriétaires à utiliser ce fonds en votant les travaux.

Néanmoins, pour permettre à la copropriété d’être en mesure de financer les travaux à la hauteur de ses besoins, le conseil syndical doit se pencher sérieusement sur le taux du fonds de travaux adapté.

Si effectivement 30 % peut paraître élevé (même si certaines copropriétés l’appliquent), le conseil syndical ne devra pas se limiter à la cotisation minimale surtout s’il sait que la copropriété doit  réaliser des travaux importants ou dans un délai proche.

A présent, c’est à vous de prendre votre copropriété en mains !