Pourquoi il faut suivre le fonds travaux par lot et non par copropriétaire ?

Conformément à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, les cotisations du fonds travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et attachées au lot.

Par conséquent même si un copropriétaire vend son logement, la quote-part de cotisation du fonds travaux attachée à ce lot ne lui est pas remboursée mais laissée au profit du nouveau propriétaire du lot.

Cela n’est pas anodin car en cas de travaux financés en partie ou en totalité par le fonds travaux, le nouvel acquéreur du lot ne devra payer que l’éventuel solde entre sa provision de charges et le montant affecté.

Cette règle impose une vigilance accrue du copropriétaire dans l’usage de sa quote-part du fonds travaux.

Voyons cela de plus près, au vu des difficultés rencontrées.

I- Un fonds négociable

Si l’article 14-2 1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le fonds travaux est acquis au lot, son dernier alinéa précise que dans le cadre de la transaction du bien, le vendeur peut s’arranger avec l’acquéreur pour que soit ajouté au prix du bien, la quote-part de fonds travaux acquis au lot.

Il s’agit d’une transaction qui concerne le vendeur et l’acquéreur n’entraînant aucune intervention du syndicat des copropriétaires ou du syndic.

Ainsi, il est impératif de suivre le bon usage du fonds travaux avec un contrôle par lot et non de manière globale ou par copropriétaire.

Et pour cause, un copropriétaire peut être intéressé par la vente d’un seul de ses lots, sans pour autant céder les autres. Cela nécessite que la comptabilité tenue par le permette d’identifier la quote-part de fonds travaux attachée à chacun des lots.

II – Des contrôles à opérer

Si effectivement le fonds travaux est appelé en charges générales, l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que son affectation devra respecter les clés de répartition.

Autrement dit, si le fonds travaux est utilisé pour des travaux d’ascenseur, seules les cotisations attachées aux lots concernés par ces travaux seront débitées à hauteur non pas de la clé de répartition générale mais de la clé spéciale ascenseur.

La même logique doit être utilisée pour l’usage de travaux sur un bâtiment ou sur une chaudière qui dépendent d’une clé spéciale.

à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, les cotisations du fonds travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et attachées au lot.

Par conséquent même si un copropriétaire vend son logement, la quote-part de cotisation du fonds travaux attachée à ce lot ne lui est pas remboursée mais laissée au profit du nouveau propriétaire du lot.

Cela n’est pas anodin car en cas de travaux financés en partie ou en totalité par le fonds travaux, le nouvel acquéreur du lot ne devra payer que l’éventuel solde entre sa provision de charges et le montant affecté.

Cette règle impose une vigilance accrue du copropriétaire dans l’usage de sa quote-part du fonds travaux.

Voyons cela de plus près, au vu des difficultés rencontrées.

I- Un fonds négociable

Si l’article 14-2 1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le fonds travaux est acquis au lot, son dernier alinéa précise que dans le cadre de la transaction du bien, le vendeur peut s’arranger avec l’acquéreur pour que soit ajouté au prix du bien, la quote-part de fonds travaux acquis au lot.

Il s’agit d’une transaction qui concerne le vendeur et l’acquéreur n’entraînant aucune intervention du syndicat des copropriétaires ou du syndic.

Ainsi, il est impératif de suivre le bon usage du fonds travaux avec un contrôle par lot et non de manière globale ou par copropriétaire.

Et pour cause, un copropriétaire peut être intéressé par la vente d’un seul de ses lots, sans pour autant céder les autres. Cela nécessite que la comptabilité tenue par le permette d’identifier la quote-part de fonds travaux attachée à chacun des lots.

II – Des contrôles à opérer

Si effectivement le fonds travaux est appelé en charges générales, l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que son affectation devra respecter les clés de répartition.

Autrement dit, si le fonds travaux est utilisé pour des travaux d’ascenseur, seules les cotisations attachées aux lots concernés par ces travaux seront débitées à hauteur non pas de la clé de répartition générale mais de la clé spéciale ascenseur.

La même logique doit être utilisée pour l’usage de travaux sur un bâtiment ou sur une chaudière qui dépendent d’une clé spéciale.

Or, la plupart des syndics professionnels ne savent pas comment affecter une somme appelée sur la clé générale pour des travaux qui doivent être répartis sur la base d’une clé spéciale.

Le résultat est que les syndics utilisent, indépendamment des travaux votés et de la clé de répartition à laquelle le lot appartient, la clé générale même si elle dépend d’une clé spéciale.

Cela a un impact direct sur la quote-part attachée à chacun des lots pouvant léser certains copropriétaires et provoquer pour d’autres un enrichissement sans cause.

Voilà pourquoi le conseil syndical devra vérifier comment le syndic procède en réclamant la présentation d’un document qui indique le montant du fonds travaux par lot.