Pré état daté : la collusion illicite d’un notaire et d’un agent immobilier parisiens

Le projet de mutation d’un lot implique pour le vendeur des formalités à l’égard du potentiel acheteur, telles que la transmission de pièces émanant de divers intervenants. Si cette contribution peut se révéler juridiquement incontournable, elle n’en demeure pas moins circonscrite, contrairement aux allégations de certains acteurs du secteur. 

I. Avant-contrat de vente : communication suffisante de documents par le copropriétaire

La détentrice de plusieurs lots, sur une résidence parisienne, entame la cession de l’un d’entre eux. Elle se rapproche de son syndic professionnel, afin d’identifier ses devoirs auprès du prospect, via les personnes chargées de cette opération immobilière (commercial et notaire). 

Le syndic lui précise ses impératifs, et ce, dès la signature de la promesse de vente (avant-contrat), destinés à favoriser un choix éclairé de l’acquéreur

L’article 721-2-II du Code de la construction et de l’habitation (C.C.H.) impose à ce titre la remise :

– de la fiche synthétique de l’immeuble ;

– du règlement de copropriété ;

– du carnet d’entretien de l’immeuble ;

– des trois derniers procès-verbaux des assemblées générales ;

– des provisions et charges communes exigibles selon les délibérations de l’assemblée ;

– du taux d’impayés des copropriétaires et du syndicat l’égard de ses fournisseurs ; 

– du Diagnostic Technique Global (D.T.G.) et du Plan Pluriannuel de Travaux (P.P.T.), si le syndicat a approuvé à l’assemblée de telles prestations collectives.

Cependant, ce cabinet souligne que ces données sont librement disponibles sur l’extranet du syndicat des copropriétaires, conformément à : 

– l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il prescrit, à tous les syndics professionnels, la constitution et l’actualisation de cet espace dématérialisé et sécurisé, sauf dispense de l’assemblée ;

– la liste minimale réglementaire des pièces accessibles (art. 1er et 2ème du décret du 23 mai 2019).

II. Contrat définitif de vente : établissement obligatoire de l’état daté par le syndic

Face au retour favorable de ce cabinet, cette copropriétaire télécharge, puis diffuse à l’agent et à son officier ministériel, les documents licites depuis l’extranet du syndicat, en vue de la rédaction du compromis. Quelle n’est pas sa surprise de recevoir téléphoniquement (ça ne laisse pas de trace) une fin de non-recevoir de ces deux professionnels de l’immobilier, qui exigent la production par le syndic, d’un « pré état daté » attestant de sa situation financière vis-à-vis de la collectivité.

Ce refus se révèle pourtant totalement illégitime. 

Lors de l’aliénation d’un lot, la seule trame opposable au syndic est l’état daté (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 5 du décret du 17 mars 1967) :

– mentionnant les créances ou les dettes du vendeur vis-à-vis du syndicat et les montants dus par l’acquéreur, si la cession aboutit ; 

– transmis au notaire du cédant, au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique définitif ;

– facturable au vendeur par le syndic selon le tarif stipulé dans son contrat de mandat, qui ne peut néanmoins excéder 380 € T.T.C. (art. 1er du décret du 21 février 2020). 

Autrement dit, aucune disposition légale ne prévoit d’état daté antérieur (pré) à l’édition par le syndic de l’unique trame licite.

Tout d’abord, ce constat résulte du propre Conseil Supérieur du Notariat, à savoir la seule instance nationale représentative de cette corporation, dixit leur réponse du 19 janvier 2022 aux doléances du 27 décembre 2021 de la direction de l’ARC sur ces agissements de leurs membres. 

Enfin, la jurisprudence civile vient souligner l’illégalité de cette pratique, CA Versailles, 25 octobre 2022, n° 21 – 01238.

Résignée, cette copropriétaire sollicite et règle ce prétendu « pré état daté » auprès du syndic, afin de poursuivre cette transaction immobilière nécessaire.

Dans une situation similaire, nous invitons tous les propriétaires concernés à : 

– demander une note juridiquement argumentée des intervenants réclamant ce formulaire préalable ;

– exhorter l’éventuel syndic compatissant à décliner par écrit cette condition requise par un tiers ; 

– refuser tout honoraire du syndic supérieur à 380 € pour ses démarches dans la cession d’un lot ; 

– avertir le Conseil Supérieur du Notariat de toute contrainte exercée en la matière ;

– nous adresser tout courrier, courriel enfreignant le cadre juridique indiscutable.