Quels sont les éléments requis pour l’introduction d’une procédure du syndicat ?

En présence de différends insolvables amiablement, le syndicat peut être amené à exercer une alternative contentieuse. Certaines confusions, dans ce domaine, nous conduisent à dresser succinctement le cadre juridique applicable.

I. Autorisation de l’assemblée : principe et contenu

Selon l’article 55 al. 1er du décret du 17 mars 1967, les procédures du syndicat :

– incombent à son syndic, en sa qualité d’unique représentant légal de cette collectivité de copropriétaires (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;

– moyennant un accord, déterminé, préalable à son engagement, consenti à la majorité de l’article 24 de la loi, CA Montpellier 28 février 2017, n° 14 – 05613.

Cela signifie, que le syndic est tenu de justifier d’un aval explicite du syndicat :

– pour assigner un de ses membres, voire un tiers à cette collectivité ;

– qu’il lui faut présenter au juge saisi. La jurisprudence admet que cette adhésion puisse s’opérer, après l’initiation de l’instance (ex : se prémunir d’une prescription), à la condition qu’elle intervienne avant que le magistrat ne délibère sur la demande, Cass. 3e civ. 19 décembre 2006, n° 05 – 20559.

Autrement dit, l’autorisation doit se révéler suffisamment précise quant à :

– la ou les personnes poursuivies (copropriétaire, locataire, assurances, administration…) ;

– l’objet recherché (cessation et indemnisation d’une infraction au règlement de copropriété, d’une dégradation d’une partie commune…).

La procédure s’expose à son invalidation, en cas d’inexistence de cet accord de l’assemblée. Seul un copropriétaire a néanmoins la capacité de dénoncer cette irrégularité (art. 55 al. 2 du décret), CA Aix-en-Provence, 15 mai 2025, n° 21 – 16698.

Ce contentieux peut aussi bien relever de la juridiction :

– judiciaire (violation du règlement de copropriété par un membre du syndicat ou d’un tiers pour lequel la collectivité solliciterait la résiliation d’un bail d’habitation, commercial ou professionnel…) ;

– administrative (ex : annulation d’un permis de construire d’un ouvrage mitoyen à la résidence).

En tant que dépense collective exceptionnelle, les frais associés impliquent :

– un financement spécifique auprès des copropriétaires (montant et dates d’exigibilité arrêtés par l’assemblée) selon l’article 14-1-II de la loi ;

– l’annexion à la convocation du projet de convention d’honoraires d’avocat (art. 11 al. 3 du décret précité, 10 de la loi du 31 décembre 1971), sauf à ce que l’assemblée fixe un plafond en concédant le choix de ce juriste au syndic ou au conseil syndical (art. 25 al. a de la loi du 10 juillet 1965).

Outre le syndic, le président du conseil syndical a la faculté d’agir au nom du syndicat ou à défaut d’un tel organe un ou plusieurs copropriétaires réunissant au moins le quart des voix de cette collectivité (art. 15 de la loi précitée).

Cette dérogation est néanmoins très encadrée, puisqu’elle suppose l’aval antérieur de l’assemblée, lorsqu’elle vise à la condamnation d’un syndic défaillant en indemnisation du préjudice du syndicat.

Le président du conseil syndical peut enfin assigner le syndic fautif, sans l’approbation de l’assemblée, afin d’obtenir sa condamnation à la :

– pénalité journalière de 15 € pour non-transmission de documents du syndicat à cet organe collégial, dans le mois suivant la requête (art. 21 de la loi) ;

– restitution des archives du syndicat, si le sortant ne remet pas ces pièces à son successeur dans le mois de la désignation de ce dernier en assemblée (art. 18-2 de la loi).

II. Dispense de l’assemblée : exceptions concernées

L’article 55 al. 3 du décret souligne l’aptitude du syndic à s’exonérer d’autorisation de l’assemblée pour certains contentieux intéressant le syndicat.

Elle se révèle facultative, lorsque le syndic :

– sollicite la condamnation ordinaire en paiement du copropriétaire débiteur. Elle se distingue de l’action judiciaire ultérieure en adjudication du lot du copropriétaire défaillant. Dans ce dernier cas, l’aval du syndicat en assemblée est incontournable sur trois points [le principe de la vente forcée, le montant de la mise à prix correspondant à l’arriéré, la somme considérée comme définitivement perdue (postérieure à cinq ans)] selon l’article 11 al. 11 du même décret ;

– saisit le juge des référés. Il peut s’agir d’obtenir de ce « magistrat de l’urgence » une mesure conservatoire destinée à interrompre les aménagements d’un copropriétaire sur une partie commune exécutés illégalement, c’est-à-dire sans l’approbation de l’assemblée à la majorité des voix du syndicat (art. 25 al. b de la loi) ;

– représente un syndicat poursuivi par un copropriétaire, un cocontractant, voire un tiers invoquant une illégalité. Cette exclusion est parfaitement compréhensible. L’assemblée ne peut s’opposer à un contentieux engagé à l’encontre de cette collectivité, pour lequel le syndic aurait déjà contracté l’avocat chargé de préserver les intérêts de celle-ci, et ce d’autant si cet intermédiaire s’avère impératif (art. 760 du Code de procédure civile).

En tant qu’organe décisionnaire, l’accord préalable de l’assemblée est présumé nécessaire à toute initiation d’une procédure du syndic au nom du syndicat. Cette règle connait cependant de nombreuses dispenses, qu’il convient d’appréhender rigoureusement, afin de ne pas exposer une instance à un vice soulevé par le copropriétaire adverse.