Comment interpréter l’effet suspensif légal de travaux collectifs approuvés en assemblée ?

L’application dans le temps des résolutions de l’assemblée par le syndic peut parfois se révéler complexe, en raison de leur imprécision et/ou des sources juridiques la régissant. Il en va ainsi de la suspension légale de travaux collectifs adoptés en assemblée, que nous nous proposons d’expliciter. 

I. Objet de l’effet suspensif de travaux collectifs acceptés en assemblée  

L’article 42 al. 3 de la loi du 10 juillet 1965 impose la suspension, par le syndic pendant deux mois, de l’exécution de travaux collectifs décidés par l’assemblée à la majorité de l’article 25 et 26, sauf caractère d’urgence.

Il faut tout d’abord noter, que la référence à l’article 26 s’avère révolue. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, les travaux communs d’amélioration ne relèvent plus, en 1ère lecture, de la double majorité de l’article 26, mais de celle absolue des voix du syndicat des copropriétaires (art. 25).

Les travaux de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 correspondent à ceux privatifs d’intérêt collectif, la pose de compteurs divisionnaires d’eau, de répartiteurs de frais de chauffage, etc. A contrario, en sont exclus les travaux privatifs impactant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble, s’agissant d’une autorisation au copropriétaire demandeur de les effectuer à ses frais et non pas d’une résolution du syndicat de les réaliser, Cass. 3e civ. 28 janvier 2003, n° 01 – 16483.

De même, cette « pause » bimestrielle ne concerne pas les travaux collectifs soumis à la majorité de l’article 24 de cette même loi.

Il s’agit notamment des travaux impératifs d’entretien des parties et installations communes vétustes (ravalement de façade, réfection de la toiture, de l’ascenseur, d’une chaudière commune…) selon :

– l’objet du syndicat de conservation des biens collectifs (art. 14 du même texte) ;

– une injonction de la mairie d’un ravalement de façade tous les dix ans (art. L 126-2 du Code de la construction et de l’habitation) ;

– l’article L 173-1 du Code de la construction et de l’habitation posant le principe de l’isolation thermique obligatoire lors de plus de 50 % du ravalement de la façade ou de la reprise de la toiture.

Ce dispositif légal vise donc à interrompre le lancement de travaux collectifs voulus par l’assemblée, durant le délai de deux mois de dénonciation judiciaire (art. 42 al. 2 de la loi) : 

– de l’illégalité de la décision, voire de l’illicéité de l’assemblée dans son intégralité ;

– des copropriétaires opposants, défaillants ou assimilés suivant la notification de son procès-verbal.

Il ne faut cependant pas faire d’amalgame sur cette suspension incontournable pour le syndic. 

Elle s’entend de l’illégalité d’engagement, par celui-ci, de toute dépense collective du syndicat auprès de l’entreprise retenue par l’assemblée, à savoir l’interdiction de la conclusion du marché de travaux et tout règlement associé, tant que les deux mois de contestation judiciaire ne se révèlent pas échus.

Elle ne signifie pas l’incapacité du syndic, de toute formalité (au sein du syndicat) rattachée à cette opération collective avalisée, telle que l’envoi des appels de provisions exceptionnelles auprès des copropriétaires selon les dates d’exigibilité arrêtées par l’assemblée souveraine (art. 14-1-II de la loi).

II. Effet suspensif et dénonciation judiciaire de travaux collectifs illégaux

Dans l’hypothèse d’une action judiciaire en nullité de travaux collectifs validés par l’assemblée, les copropriétaires, voire le syndic se méprennent souvent quant à son incidence sur l’opération commune concernée. Certains pensent que cette procédure entraine la suspension de cette intervention collective dans l’attente de la décision du juge civil sur l’illicéité invoquée. Cette approche, logique en apparence, n’en demeure pas moins juridiquement inexacte.

Pour ce faire, cela supposerait que (CA Paris, 22 juillet 2005, n° 2004 – 24147) :

– la nullité des résolutions de l’assemblée se présume. Or, cette sanction relève d’une décision souveraine du magistrat saisi ;

– le droit de la copropriété contienne cette interruption spécifique, dérogeant à l’obligation d’exécution des décisions de l’assemblée par le syndic (art. 18 de la loi). Nulle disposition de la loi ne la prévoit.

Afin de ne pas exposer le syndicat à une situation dommageable (invalidation ultérieure de travaux collectifs finalisés entre temps), les copropriétaires opposants, défaillants ou assimilés se doivent de requérir à la fois, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal : 

– l’annulation de la résolution illicite par le magistrat du fond (art. 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965) ;

– la suspension de l’application de la résolution par le syndic auprès du juge des référés, motivée par la cessation d’une illégalité manifeste (art. 835 du Code de procédure civile), CA Paris 22 juillet 2005, n° 2004 – 24147 (a contrario).

En définitive, l’action en nullité de travaux collectifs entérinés par l’assemblée ne se confond pas avec leur interruption conservatoire, quand bien-même elle s’exerce dans le délai :

– de deux mois suivant la notification de son procès-verbal ;

– durant lequel, le syndic doit se contenter de suspendre provisoirement cette intervention, avant de la mandater, passée cette échéance.