Syndics en ligne : une cogestion illicite et risquée

Les petites copropriétés se désintéressent de plus en plus de la gestion professionnelle, au profit de la gestion bénévole au rapport qualité/prix imbattable.

Pour ne pas perdre ce marché important, les syndics professionnels ont mis en place les formules du « syndic en ligne ».

Le principe de délégation élargie est donc utilisé comme outil de démarchage et ce sans respecter le cadre imposé dans le cadre de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965. 

La liste de ces nouvelles sociétés est longue comme le bras, mais leur stratégie reste la même : donner une délégation élargie au conseil syndical pour qu’il puisse effectuer la gestion « sur le terrain » à leur place. Cela va même jusqu’à la tenue de l’assemblée générale où les copropriétaires doivent rédiger eux-mêmes le procès-verbal.

Les prestations du syndic se réduisent ainsi à leur plus simple expression : préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale, envoi des appels de fonds pour payer les factures et la tenue de la comptabilité.

En fait, pour un grand nombre de leurs missions habituelles, ces syndics se font tout simplement substituer par les membres du conseil syndical malgré ce qui est indiqué dans l’article 18 – IV de la loi du 10 juillet 1965 : « Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. »

Pour se désengager de leur responsabilité, ils proposent de faire valider par l’assemblée générale appelée à les désigner un certain nombre de questions : mandat général au conseil syndical, délégation pour la visite technique de l’immeuble, affectation d’un fonds de caisse, etc.

Pour en avoir le cœur net, n’hésitez pas à lire notre exemple disponible ci-après : http://arc-copro.fr/documentation/abus-de-la-semaine-ndeg4318-syndic-one-un-mandat-dangereux-donne-au-conseil-syndical

Malheureusement, ils ne proposent aucune convention fixant précisément les tâches déléguées au conseil syndical, les règles de fonctionnement, d’organisation et de communication entre les instances de gestion, les modalités d’intervention du conseil syndical et du syndic.

Le conseil syndical n’est pas non plus assuré en responsabilité civile pour les actes de gestion qu’il aurait à effectuer alors qu’il n’est pas habilité à le faire.

Notre conseil

Il faut absolument éviter de contractualiser avec un syndic de ce type. Les risques sont trop importants pour le syndicat et individuellement pour les membres du conseil syndical.  

A ce titre, et avant d’éventuellement vous lancer dans la « fosse aux lions » nous vous conseillons vivement la lecture de nos derniers articles sur le sujet :

http://arc-copro.fr/documentation/abus-de-la-semaine-ndeg-4333-les-dangers-du-syndic-en-ligne-lexemple-de-lebonsyndiccom

http://arc-copro.fr/documentation/abus-de-la-semaine-ndeg-4337-sergic-pete-un-cable-avec-son-contrat-syndic-one

Si la copropriété est au pied du mur, parce que les syndics professionnels reviendraient trop cher, et que personne ne veut prendre la fonction de syndic bénévole de l’immeuble, il faut absolument mettre en place une convention de cogestion conseil syndical/syndic en ligne. En complément, le conseil syndical devra souscrire une assurance en responsabilité civile.

Pour en savoir plus sur la cogestion que vous pouvez mettre en place à titre préventif si vous contractualisez avec un syndic en ligne, lisez notre guide « Conseil syndical, optimisez la gestion courante de votre copropriété ».

Il s’agit d’un outil méthodologique pratique qui fournit les outils pour mettre en place avec succès la cogestion.

Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à contacter le pôle syndic bénévoles, virginie.guihard@arc-copro.fr qui saura vous donner toutes les informations nécessaires sur ce nouveau mode de gestion.