Une deuxième lecture obligatoire de la résolution si, et uniquement si, toutes les autres propositions ont été présentées mais qu’aucune d’elles n’a obtenu la majorité requise

La loi du 10 juillet 1965 a introduit la notion de deuxième lecture qui est souvent mal comprise par les copropriétaires et détournée par les syndics professionnels pour défendre leurs intérêts.

A travers cet article, nous allons expliquer la notion de deuxième lecture en indiquant les « garde-fou » qui ont été prévus aussi bien par la loi du 10 juillet 1965 que par le décret du 17 mars 1967.

I – La notion de deuxième lecture

Afin de favoriser la prise de décision, surtout en matière de travaux, la loi du 10 juillet 1965 a introduit la notion de second vote qui doit être réalisé quand la résolution n’a pas obtenu la majorité requise mais a, malgré tout, atteint un certain seuil.

L’ordonnance du 30 octobre 2019, qui a modifié la loi du 10 juillet 1965 a rendu obligatoire le vote en deuxième lecture ne permettant plus de reporter la prise de décision à une prochaine assemblée générale.

 La loi prévoit deux types de décisions qui imposent une deuxième lecture.

Il s’agit d’une résolution qui relève soit :

• de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui requiert la majorité des voix du syndicat des copropriétaires ;
• de l’article 26 qui nécessite la double majorité, à savoir celle de l’ensemble des copropriétaires qui doivent représenter les deux tiers des voix.

Le principe est que si la résolution n’a pas obtenu la majorité requise mais a tout de même atteint un seuil qui est :

• pour celle qui relève de l’article 25, au moins un tiers de voix du syndicat des copropriétaires,
• pour celle qui relève de l’article 26, l’approbation de la moitié des copropriétaires qui représentent le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Dans ce cas un deuxième vote est imposé à une majorité moins contraignante.

Pour la résolution de l’article 25, il est exigé en seconde lecture d’atteindre uniquement la majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Pour la résolution de l’article 26, il est exigé en seconde lecture d’atteindre uniquement la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

La conséquence de ce principe est que le formulaire de vote par correspondance doit prévoir, pour chacune des résolutions qui se votent soit à l’article 25, soit à l’article 26, une ligne spécifique pour s’exprimer en cas de deuxième lecture.

II – Des « garde-fou » prévus par le décret du 17 mars 1967

La deuxième lecture est une deuxième chance donnée à la résolution pour qu’elle soit validée par l’assemblée générale à une majorité moins importante.

Cela peut être profitable pour le vote des travaux ou encore pour l’élection du syndic.

Ainsi, l’article 19 du décret du 17 mars 1967 a précisé qu’en cas de mise en concurrence de plusieurs contrats qui se votent à la majorité de l’article 25 ou de l’article 26, la deuxième lecture est possible uniquement après que l’ensemble des contrats ou propositions aient été soumis en première lecture et qu’aucun d’eux n’a obtenu la majorité requise.

Par conséquent, il n’est pas possible de faire revoter, en deuxième lecture, un contrat si d’autres propositions concurrentes jointes à l’ordre du jour n’ont pas encore été soumises en première lecture.

Ce point est fondamental car de nombreux syndics font voter, en deuxième lecture, leur contrat du fait qu’ils n’ont pas obtenu la majorité nécessaire en première lecture, alors que d’autres propositions n’ont pas encore fait l’objet d’un vote.

Ce détournement de la loi permet de multiplier leur chance d’être élu au détriment du concurrent.