Une place stratégique du conseil syndical dans l’élaboration de l’ordre du jour, surtout depuis la loi ELAN

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a prévu une petite « bombe » qui risque de faire beaucoup de dégâts si le conseil syndical, et en premier lieu son président, ne prend pas les devants, notamment vis-à-vis du syndic, en matière d’élaboration de l’ordre du jour et surtout de la rédaction des résolutions.

Afin de bien saisir les enjeux, reprécisons les nouvelles dispositions prévues à l’article 211 de la loi ELAN qui a introduit un nouvel article 17-1 A dans la loi du 10 juillet 1965 pour ensuite donner nos préconisations.

I. Un vote « pour » qui peut basculer en vote « contre »

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a introduit la possibilité de vote par correspondance.

Ce dispositif prévoit que si au cours de l’assemblée générale la résolution a évolué de manière « substantielle », les votes « pour » donnés dans le cadre du vote par correspondance se transforment automatiquement en « contre ».

La logique des législateurs est de considérer que le copropriétaire qui est favorable sur un principe (une résolution) est automatiquement opposé à toute autre proposition alternative qui serait substantiellement différente de celle soumise initialement.

Une logique qui selon nous est simpliste.

A titre d’exemple, si la résolution initialement rédigée dans l’ordre du jour prévoyait un mandat de syndic de deux ans et que l’assemblée générale vote au final un contrat pour une période d’un an, est-il logique de considérer que le copropriétaire qui a voté par voie de correspondance « pour » à la résolution initiale, voit son vote transformé en vote « contre » ?

Certains diront qu’il n’y a pas d’évolution substantielle, d’autres diront qui peut le plus peut le moins et d’autres encore diront qu’à partir du moment où la résolution a évolué il faut respecter la loi.

Voici l’extrait de l’article 17-1 A :

« Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

[…] Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle. […] »

II. Une intervention indispensable du président du conseil syndical

Cette nouvelle disposition entraîne que la rédaction de la résolution va devenir prépondérante puisque si elle évolue au cours de l’assemblée générale de manière « substantielle » (terme à définir), les votes « pour » donnés dans le cadre du vote par correspondance se transforment en votes « contre ».

Cette nouvelle donnée implique que le conseil syndical, et en premier lieu son président, doit lors de l’élaboration de l’ordre du jour avec le syndic travailler sur la rédaction des résolutions pour qu’elles soient conforment au choix majoritaire des copropriétaires.

Cela va avoir toute son importance notamment en matière de vote de travaux.

Il faudra donc rédiger la résolution en trouvant le bon compromis qui fera que la résolution sera votée en l’état sans tentative de bonne ou de mauvaise foi de certains copropriétaires au cours de l’assemblée générale de la faire évoluer de manière substantielle pour renverser les votes « pour » donné par voie de correspondance.

Précisons que ce mode de vote ne pourra entrer en vigueur qu’à la suite de la publication d’un décret d’application qui est toujours en attente et qui pourra également prévoir un délai pour sa mise en application.

Nous reviendrons plus en détail sur ce point dès la publication officielle du décret qui, selon notre information, ne devrait pas tarder.