Une résolution sortie de nulle part : l’autorisation donnée au conseil syndical d’engager des dépenses sans verrou

Nombreux syndics professionnels ont une qualité bien caractéristique qui est qu’ils ont tendance à prendre les dispositions légales qui les intéressent et considérer les autres comme de simples recommandations.

Dans le même registre, ils ont le « génie » de transformer les dispositions légales à leur convenance pour aboutir à leur objectif.

Parmi un des procédés actuellement à la mode, on retrouve les résolutions qui consistent à donner au conseil syndical la possibilité d’engager des dépenses en lieu et place de l’assemblée générale ou du syndic.

Avant d’aller plus loin, voyons un modèle type de résolution :

Comme on va l’expliquer, cette résolution est non seulement dangereuse mais surtout non respectueuse du cadre légal.

Reprenons les textes en vigueur pour mieux situer la difficulté.

I – Un cadre légal strict

L’article 21-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ont prévu un cadre strict en matière de délégation de pouvoirs étendus donnée au conseil syndical.

En premier lieu, le conseil syndical doit accepter ce mandat supplémentaire, ne pouvant s’imposer à lui.

En second lieu, la délégation doit être précise en identifiant les points qui relèvent de la majorité de l’article 24 qui lui sont attribués.

A cela, le conseil syndical doit disposer d’une assurance spécifique pour couvrir sa responsabilité civile du fait qu’il devient un donneur d’ordres pour notamment engager des travaux hors budget.

D’ailleurs, l’article 26-1 du décret du 17 mars 1967 impose d’identifier clairement les travaux hors budget qui peuvent être engagés par le conseil syndical ainsi que le budget accordé, évitant ainsi toute dérive ou d’excès de zèle.

Or, cette résolution ne respecte aucune de ces obligations de base.

En effet, nous ne savons pas si le conseil syndical accepte expressément et s’il est assuré.

Par ailleurs, la résolution prévoit un montant de 3.000 € par opération, sans plus de précisions pouvant ainsi engager, de manière cumulée, des sommes extrêmement importantes sans réel contrôle de l’assemblée générale.

II – Une résolution dangereuse

En absence de souscription d’une assurance de responsabilité civile, et dans le cas où le conseil syndical a commis une faute dans le cadre de son mandat de délégation, les membres seront contraints de dédommager la copropriété sur leurs propres deniers.

Les situations ne sont pas hypothétiques car le conseil syndical peut choisir une entreprise qui s’avère être en liquidation alors que des sommes ont été versées.

De même, si le conseil syndical a décidé d’engager des travaux non nécessaires, là encore sa responsabilité pourrait être engagée.

Par ailleurs, l’article 37 du décret du 17 mars 1967 a prévu un dispositif spécifique en cas de travaux d’urgence.

Il revient, dans ce cas, au syndic de décider d’engager des travaux et non au conseil syndical.

Ainsi, ce type de résolution est avant tout un moyen pour le syndic de se défausser de ses obligations en transférant la responsabilité sur le conseil syndical qui, pour mémoire, est à la différence du syndic, non rémunéré.

C’est pour cela qu’il faudra prévoir une résolution mieux encadrée qui réponde aux exigences légales sans mettre en difficulté le syndicat des copropriétaires et encore plus le conseil syndical.

C’est à présent à vous de jouer !