Attention à la répartition des charges dans le cadre de la vente d’un lot entre les copropriétaires vendeur et acquéreur

En cas de mutation d’un lot, il existe une question souvent posée qui peut créer des frustrations entre l’acquéreur et le vendeur.

Il s’agit de savoir comment se répartissent les provisions de charges en cours et à venir.

Cela concerne les cotisations du fonds travaux, les provisions de charges courantes ou de travaux ou encore la régularisation des charges.

Pourtant cette question est clairement traitée notamment à l’article 6-3 du décret du 17 mars 1967.

Voyons cela en détail à travers ce texte pour ensuite en sortir les trois conséquences.

I- Une référence : la date d’exigibilité

Bien souvent les copropriétaires considèrent qu’ils sont tenus de payer les provisions de charges à partir du moment où le budget prévisionnel ou les travaux sont votés.

Ainsi, en cas de vente il revient au propriétaire vendeur de supporter l’intégralité des provisions de l’exercice.

Cette analyse est inexacte car quand bien même le vote du budget prévisionnel ou les travaux ont été votés, la date d’exigibilité des provisions de charges est définie soit par la loi pour le budget prévisionnel soit par l’assemblée générale pour les provisions travaux.

Ainsi, les copropriétaires sont redevables du paiement des provisions uniquement à la date de la survenance de son exigibilité.

Pour les provisions courantes, il s’agit par défaut du premier jour du trimestre et pour les provisions travaux aux échéances définies par l’assemblée générale.

Quant à la régularisation des charges, elle devient exigible au jour de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes.

A partir de cette règle, il est alors possible de définir qui du vendeur ou de l’acquéreur est tenu de payer les provisions de charges ou la régularisation.

II – Des règles définies par décret

L’article 6-3 du décret du 17 mars 1967 rappelle la règle qui découle de l’explication précédemment évoquée :

A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Cette règle rappelle en définitive tout l’intérêt de déterminer la date de la notification de la mutation du lot auprès du syndic.

A un jour près, le vendeur ou l’acquéreur peut se retrouver à payer l’intégralité de la provision de charges alors même qu’il n’en bénéficie pas.

Cela peut être très lourd de conséquences notamment s’il s’agit de provisions de travaux liées à des opérations globales de rénovation énergétique telles qu’un ravalement.

Vous ne pourrez pas dire que l’ARC Nationale ne vous a pas alerté.