Une affectation du fonds de travaux limitée

Depuis le 1er janvier 2025, l’ensemble des copropriétés construit depuis plus dix ans est tenu de constituer un fonds travaux avec de nouvelles règles de calcul pour déterminer la cotisation minimum annuelle ainsi que ses modalités d’affectation.

Ces nouvelles règles résultent de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui sont entrées en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots qui composent la copropriété.

La volonté du législateur est de s’assurer que le fonds travaux soit utilisé en priorité pour des opérations de rénovation, surtout énergétique, et non pour pour des travaux qui peuvent être financés par des provisions de charges.

Voyons cela plus en détail.

I- Un usage limité

L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi Climat et Résilience identifie quatre opérations qui peuvent être financées par le fonds travaux.

Il s’agit :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ainsi, pour inciter les copropriétaires à voter un plan pluriannuel de travaux ambitieux, le législateur a verrouillé l’usage du fonds travaux aux seules opérations mentionnées dans ce plan.

Autrement dit, les travaux ne figurant pas dans le plan pluriannuel de travaux adopté même s’il s’agit de travaux de rénovation, ne pourront pas être financés par le fonds travaux.

II – Une ouverture de la loi

Si l’on constate bien le 4èmement de cet article, il précise que le fonds travaux peut être utilisé pour « Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux ».

Derrière ces dispositions, se cachent en réalité beaucoup de travaux qui concernent la copropriété.

En effet, on peut valablement considérer que la réalisation d’une réfection d’une cage d’escalier constitue des travaux de sauvegarde de l’immeuble. Ou encore, le changement de portes ou de digicode font partie des dépenses ayant une incidence sur la sécurité des occupants.

Une ouverture qui a toute son importance.