dossier n°2 JANVIER 2022: Une enquête intéressante sur les blocages rencontrés dans les copropriétés en matière de réalisation de travaux de rénovation énergétique

L’ARC est attentive à toute étude pertinente qui permet de mieux comprendre l’évolution du fonctionnement des copropriétés et les éventuelles difficultés qu’elles rencontrent.

A ce titre, c’est avec une grande attention que nous avons pris connaissance de l’enquête réalisée par la société HELLIO entre le 15 août et le 30 septembre 2021 sur le thème : « les copropriétés et les travaux de rénovation énergétique ».

Cette étude permet de mettre en évidence les freins à la réalisation de travaux énergétiques au sein des copropriétés alors même que les pouvoirs publics incitent voire contraignent à les faire.

A travers ce dossier, nous allons reprendre quelques sondages qui permettent de mieux comprendre les blocages voire les crispations des copropriétaires et conseillers syndicaux en indiquant nos préconisations.

Cette réflexion doit mobiliser avant tout les pouvoirs publics afin d’apporter des réponses pour que les syndics, les conseillers syndicaux et les copropriétaires se saisissent réellement de l’enjeu que représente la rénovation y compris énergétique des copropriétés.

Avant cela, précisons que cette étude a été réalisée sur un panel de 300 personnes réparties sur toute la France dont :

– 63 % de copropriétaires,

– 21 % de conseils syndicaux

– 16 % de présidents du conseil syndical

I – La moitié des copropriétaires ne connaissent pas l’étiquette énergétique de leur copropriété

Voici les résultats de la question : « Quelle est l’étiquette énergétique de votre copropriété ? »

Comme on peut le constater, 50 % des copropriétaires ne connaissent pas l’étiquette énergétique de leur copropriété.

Plusieurs raisons peuvent expliquer ce constat :

• Tout d’abord, aucun document obligatoire à joindre à la convocation de l’assemblée générale n’indique des données sur les consommations énergétiques de la copropriété et encore moins leurs performances.

La seule information fournie est financière puisqu’est précisé à travers les annexes 2 et 3 le coût des factures d’énergie enregistrées sur l’exercice.

Ces données sont insuffisantes puisque le montant de la facture est la résultante de plusieurs facteurs tels que le prix de la molécule ou bien des taxes qui peuvent évoluer d’une année sur l’autre.

Pour avoir une idée précise sur la performance énergétique de la copropriété, il est indispensable de comparer d’une année sur l’autre les consommations énergétiques en les pondérant en fonction de la rigueur de l’hiver.

• Très peu de copropriétaires et même de professionnels comprennent réellement comment sont classifiées les différentes étiquettes énergétiques, qui, encore récemment, ont évolué sur la base de nouveaux critères.

Ce manque de connaissance, voire d’instabilité sur les critères de classification de ces étiquettes ne permet pas de sensibiliser les copropriétaires à la question des consommations énergétiques.

D’ailleurs, selon cette même étude, 85 % des personnes interrogées affirment que l’étiquette énergétique de la copropriété n’a pas eu d’impact sur leur décision d’acquisition du logement.

Afin de sensibiliser les copropriétaires à la rénovation énergétique, il est indispensable que figure dans la convocation de l’assemblée générale un document dédié aux performances énergétiques de l’immeuble.

Ce document doit mettre en exergue :

– Les consommations énergétiques comparées entre les exercices N et N-1,

– Les consommations énergétiques ramenées à la rigueur de l’hiver,

  comparées entre les exercices N et N-1,

– Le coût des factures énergétiques comparées entre les exercices N et N-1,

– L’étiquette énergétique de la copropriété,

– Le rappel du plan pluriannuel de travaux tel que défini par le bureau d’étude
  en mettant en exergue les réductions énergétiques que cela induirait.

II – Une volonté de réaliser les travaux de rénovation énergétique les plus couteux

Voici les statistiques à la question : « quels sont les types de travaux que votre copropriété compte réaliser ? » :

Sans grande surprise, 48 % des personnes interrogées envisagent de réaliser l’isolation des murs par l’extérieur.

Ce résultat s’explique non seulement par le fait que ces travaux sont les plus efficaces pour atteindre une réduction des consommations énergétiques mais également compte tenu que la plupart des copropriétés n’ont pas procédé à leur ravalement ne serait-ce que d’entretien.

La volonté des copropriétaires est donc de profiter de la nécessité de réaliser le ravalement de la façade de l’immeuble pour intégrer une isolation.

En revanche, seulement 19 % de copropriétaires souhaitent engager un projet global de rénovation, ce qui implique qu’ils privilégient la réalisation de travaux par étapes,   plutôt que de s’engager dans le vote d’un bouquet de travaux.

La raison de ce choix est évidemment économique.

Ceci étant, pour pouvoir prétendre à bénéficier de subventions, et en premier chef de MaPrimeRénov’, l’assemblée générale doit valider des travaux qui entraînent au minimum 35 % d’économies d’énergie. Or, ce taux n’est envisageable que si la copropriété valide un projet global de travaux. A défaut, la très grande majorité des  copropriétés ne pourra pas bénéficier de MaPrimeRénov’.

Pour répondre à cette difficulté, il faut tout d’abord que les pouvoirs publics pérennisent les aides dans un temps suffisamment long afin de permettre aux copropriétaires de pouvoir voter des travaux au cours d’une même assemblée générale, tout en étant en mesure de les réaliser de manière successive dans les 5 années à venir.

III – Des copropriétaires favorables à la réalisation de travaux énergétiques tout en sous-estimant leur coût.

Voici la réponse suite à la question ; « Quel budget seriez-vous prêts à allouer aux travaux de rénovation énergétique dans les cinq prochaines années ».

87 % des copropriétaires interrogés affirment être disposés à financer les travaux de rénovation énergétique jusqu’à un montant de 10 000 € dont 43 % seulement jusqu’à 5 000 €.

Bien que ce montant puisse paraître important, il s’avère être largement insuffisant pour répondre au financement de rénovation énergétique des copropriétés.

En effet, une étude de l’ADEME a démontré que le coût moyen par lot pour procéder à une rénovation énergétique de la copropriété serait estimé entre 20 000 et 30 000 €.

Ce décalage dénote une difficulté structurelle pour entamer au sein des copropriétés une rénovation énergétique globale qui permettrait d’atteindre les objectifs définis par le gouvernement.

Le fonds de travaux qui a été mis en place depuis le 1^er janvier 2017 ne semble pas être une réponse suffisante au financement des travaux.

Cela s’explique par le fait que non seulement la plupart des copropriétés se sont limitées à fixer la cotisation annuelle à 5 % du budget prévisionnel mais en plus elles ont utilisé de façon totale ou partielle ce fonds pour financer des travaux d’entretien.

Par conséquent, les leviers qui semblent répondre aux objectifs restent la possibilité pour les copropriétés de souscrire un emprunt collectif, de bénéficier de subventions ou encore du « prêt avance rénovation »,  dont son encadrement légal reste encore à définir bien qu’il est censé entrer en vigueur dès le 1^er janvier 2022.

Néanmoins, la difficulté majeure reste à convaincre les copropriétaires à voter des travaux de rénovation énergétique couteux, qui nécessitent souvent la souscription d’un emprunt individuel ou collectif qui peut représenter un montant de plusieurs dizaines de milliers d’euros alors même qu’ils envisagent de vendre leur lot dans les toutes prochaines années.

Pour mémoire, un lot change de copropriétaire tous les 7 à 8 ans.

IV – Un syndic professionnel qui n’est pas à la hauteur des enjeux

A la question : « Est-ce que votre syndic professionnel fait des recommandations sur les travaux de rénovation énergétique », voici la réponse sans équivoque :

82 % des copropriétaires interrogés considèrent que le syndic professionnel, pourtant homme de l’art, ne présente aucune préconisation sur les travaux de rénovation à entreprendre au sein de la copropriété.

Ce ressenti, largement partagé, démontre un manque d’implication des syndics professionnels dans l’enjeu de la rénovation énergétique des copropriétés qui peut s’expliquer, d’une part, par une mauvaise maitrise du sujet et, d’autre part, par une inquiétude sur les missions complémentaires qu’ils devront assurer sans pouvoir facturer des prestations supplémentaires.

En l’absence de gestionnaires qualifiés, il est clair que les copropriétaires ne seront pas mobilisés pour s’engager dans un projet de rénovation ne serait-ce partiel.

Les chambres professionnelles de syndic doivent être conscientes de cette réalité en prévoyant un temps de formation dédié à la gestion des travaux de rénovation énergétique en abordant aussi bien les aspects techniques, financiers que juridiques.

V – Des travaux énergétiques avant tout pour réduire les charges

A la question : « Quelles sont les motivations pour réaliser des travaux de rénovation énergétique », voici les réponses apportées :

 

78 % des personnes interrogées sont motivées à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans le but de  réduire les charges de copropriété.

En dernière position, seuls 38 % évoquent des motifs écologiques.

Or, pour réellement avoir un retour sur investissement entre les sommes engagées pour effectuer les travaux par rapport aux économies qui seront réalisées, la rentabilité peut prendre plusieurs dizaines d’années, ce qui est incompatible avec le temps moyen d’un propriétaire au sein de son logement.

Ce résultat démontre un nouveau frein dans l’approche pédagogique qu’il faut avoir auprès des copropriétaires, sachant que la baisse des charges ne pourra pas être un argument suffisant pour obtenir le vote des travaux.

Ainsi, pour optimiser les chances que l’assemblée générale vote la réalisation des travaux, il faudra  cumuler des arguments en évoquant  la maitrise des charges à laquelle s’ajoute un meilleur confort des logements aussi bien en été qu’en hiver.

Enfin, il faudra mettre en évidence la valorisation du prix des biens qu’entraineront ces travaux.

VI – Sans surprise, le principal frein à la rénovation est son financement

Voici la réponse à la question : « Quels sont les principaux freins au vote des travaux de rénovation énergétique » :

Sans grande surprise, 75 % des personnes interrogées considèrent que le principal frein à la réalisation des travaux énergétiques est son financement.

Vraisemblablement, les copropriétaires s’engageront sur la réalisation de travaux  par étape et non sur une rénovation globale.

Autre élément intéressant à relever : 48 % des personnes interrogées considèrent les démarches administratives trop complexes pour obtenir des aides qui sont, en définitive, un frein au vote des travaux.

En effet, beaucoup de syndics professionnels et conseillers syndicaux ne maîtrisent pas la procédure pour débloquer les aides et subventions.

Plus que cela, on assiste à une situation « de serpent qui se mord la queue » dans la mesure où les copropriétaires sont susceptibles de voter les travaux que s’ils ont l’assurance d’obtenir des subventions alors que ces dernières ne sont débloquées qu’après que les travaux aient été validés en l’assemblée générale.

Pour répondre à ce blocage, il nous paraît essentiel d’identifier, de manière claire, les différentes étapes pour qu’une copropriété puisse bénéficier concrètement des subventions ou des emprunts collectifs.

De plus, pour  éviter de tourner en rond, il faut garantir une liste des travaux qui peuvent bénéficier de subventions indépendamment de toute étude préalable.