Honoraires privatifs du syndic : 0 + 0 = gains pour le syndic

A travers cet article, nous allons présenter une technique, souvent utilisée par les syndics professionnels et qui est mal su ou comprise par de nombreux conseillers syndicaux.

Il s’agit de manipulation comptable qui permet au syndic de dissimuler une partie des honoraires qu’il perçoit.

Nous allons essayer de mieux comprendre comment cela fonctionne et surtout comment le conseil syndical peut faire pour avoir une totale visibilité sur les sommes encaissées par le syndic.

Pour cela, allons par étapes.

I. Des charges et des produits

Lorsqu’un syndic facture des honoraires privatifs, comme la mise en demeure ou l’établissement d’un état daté, les sommes doivent être enregistrées « en charges » dans la comptabilité de la copropriété dans les comptes 62 et suivants.

Il s’agit de la rubrique qui identifie les charges liées aux honoraires du syndic.

Pour mémoire, voici les différents comptes :

• 62 Frais d’administration et honoraires
• 621 Rémunérations du syndic sur gestion copropriété
• 6211 Rémunération du syndic
• 6212 Débours
• 6213 Frais postaux
• 622 Autres honoraires du syndic
• 6221 Honoraires travaux
• 6222 Prestations particulières
• 6223 Autres honoraires

En parallèle, lorsque les sommes sont appelées auprès du copropriétaire, celles-ci sont enregistrées en produit, afin de compenser les charges enregistrées.

Par ce procédé transparent, il est possible pour le conseil syndical de tracer à travers les documents comptables, comme le grand livre des comptes, les honoraires notamment privatifs facturés au copropriétaire individuel.

Ceci étant, pour justement éviter cette transparence, les syndics neutralisent les charges liées aux honoraires privatifs.

Pour cela, ils enregistrent les sommes appelées auprès des copropriétaires non pas en produit, mais en créditant le compte de charges pour le neutraliser en affichant un solde à zéro.

Par ce procédé, la balance présentera pour les comptes de charges liés aux honoraires privatifs du syndic un solde à zéro, faisant croire qu’il n’a perçu aucun honoraire supplémentaire.

Cette technique permet de minimiser les sommes réellement perçues par le syndic.

II. Comment procéder pour détecter ce maquillage comptable

Tout d’abord, on l’a bien compris, la balance des comptes, qui ne donne que le solde de chacun des comptes, n’est pas suffisamment fiable.

C’est pour cela qu’il est indispensable surtout pour le suivi des honoraires du syndic de consulter le grand livre des comptes de la copropriété qui présente l’intégralité des sommes imputées au crédit et au débit de chacun des comptes (avances, tiers, banque, charges, produits).

Par ailleurs, rappelons que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic doit remettre l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération.

Il ne s’agit pas d’accepter un extrait d’une balance, mais bien d’obtenir du syndic un document qui présente de manière exhaustive l’ensemble des honoraires du syndic facturé à la copropriété et aux copropriétaires.

En cas d’incertitude sur les informations fournies par le syndic, il ne faudra pas hésiter à lui demander si cette année s’il y a eu des mutations ou des impayés et dans ce cas où sont indiqués les frais de mise en demeure ou d’établissement d’état daté.

S’il vous indique qu’ils ne figurent pas dans le document remis, jetez-le gentiment à la poubelle en demandant qu’il sorte un nouveau document dans lequel on retrouve tous ses honoraires et sans exception.

Chers conseillers syndicaux, c’est à vous de jouer.