Pourquoi il ne faut pas accepter une rémunération du syndic au pourcentage du montant de la prestation ?

Bien que le syndic professionnel  soit un mandataire de la copropriété, il n’en demeure pas moins vrai, surtout lorsqu’il s’agit de groupes, que le « nerf de la guerre » reste le profit maximal.

Si cela ne pose pas de problème en soi, encore faut-il qu’il soit gagné honnêtement et de manière transparente.

D’ailleurs, profitons de cet article pour rappeler, encore une fois, que l’ARC n’a jamais demandé aux syndics de travailler gratuitement car même l’ARC demande une cotisation pour profiter des services qu’elle offre à de ses adhérents.

En revanche, à partir du moment où le tarif est déterminé, il n’est pas éthique de facturer des prestations illégales ou encore de prévoir des modalités de rémunération incohérentes, autrement dit, injustifiées.

A ce titre, voyons un type de modalité de rémunération de prestations complémentaires qui est au minimum abusive voire illégale.

I – Une rémunération au pourcentage du montant

Les syndics les moins intègres prévoient souvent dans leur contrat-type une rémunération concernant la souscription d’un emprunt ou de subventions accordées au syndicat des copropriétaires au pourcentage qui varie généralement entre 5 et 8 % du montant réclamé.

Malgré l’incertitude de la rémunération définitive qui sera perçue, et des sommes importantes que cela peut représenter, ce type de rémunération passe en assemblée générale comme une lettre à la poste.

Ce phénomène est dû au fait que les copropriétaires n’ont pas réellement conscience du montant des honoraires que cela peut représenter, du fait qu’il est proportionnel au coût de l’emprunt, ou de la subvention demandée, qui n’est pas connu au jour de l’assemblée générale .

Néanmoins, lorsque la copropriété souhaite procéder à un emprunt,  ne serait-ce que de 100.000 € avec une rémunération qui n’est « que » de 5 %, cela représenterait déjà une somme de 5.000 € soit, pour de nombreuses copropriétés, presque le montant des honoraires annuels du forfait de base.

Au-delà de ce constat factuel, la rémunération au pourcentage du montant réclamé n’est pas cohérente.

En effet, les tâches que doit réaliser le syndic sont quasiment les mêmes, que la copropriété souhaite souscrire un emprunt de 50.000 € ou de 500.000 €.

Il n’y a donc pas de justification sérieuse qui permet de calculer les honoraires sur la base du montant de l’emprunt ou de la subvention.

II – Une rémunération incertaine et illégale

Lors de l’élaboration du contrat-type, la volonté des pouvoirs publics était d’imposer des modalités de rémunération transparentes aussi bien pour le syndic que pour le syndicat des copropriétaires.

C’est pour cela que deux possibilités de rémunération complémentaire sont contractuellement possibles. Elles figurent expressément au 7.2.1 du contrat.

Il s’agit soit d’une tarification au temps passé, soit sur la base d’un montant forfaitaire.

Or, en fixant la rémunération de la prestation complémentaire au pourcentage du montant, cela ne répond à aucune des options proposées et ne permet pas au syndicat des copropriétaires d’être dans la capacité de déterminer le coût réel de la prestation.

Voilà pourquoi ce type de rémunération est, au-delà d’être abusif, bien illégal.