Préparer et réaliser un audit efficace : l’audit global partagé

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Conseils de l'ARC
25/09/2015

Préparer et réaliser un audit efficace :

l’audit global partagé

 
  1. Un préalable indispensable : le Bilan Initial de Copropriété (BIC)

Comme nous l’avons vu dans notre article sur le Bilan Initial de Copropriété (BIC) ,  nous vous recommandons fortement de commencer par faire un bilan rapide de la copropriété avant d’entamer un projet de rénovation. En effet, il est inutile et contreproductif d’entamer sérieusement un projet de rénovation si la copropriété va mal, si le syndic est peu apprécié, le conseil syndical dépassé ou découragé, les charges très élevées, les impayés de charges importants, les copropriétaires non mobilisés, etc… L’objectif du Bilan Initial de Copropriété (BIC) est donc de vous aider à contrôler un certain nombre de points essentiels, et de vérifier que la copropriété est prête à entamer un tel projet. L’étape suivante, une fois la copropriété « à niveau », est la réalisation d’un audit, et nous vous proposons une démarche qui a fait ses preuves : l’Audit Global Partagé.
  1. Le principe

L’audit global partagé a été mis au point par Planète Copropriété au sein d’un groupe de travail animé par l’ARC. L’audit global partagé a pour objectif d’aboutir à un programme de travaux complets, étalés dans le temps (en général), avec un plan de financement prévisionnel. Il est partagé entre professionnels :
  • Il mobilise un thermicien et un architecte pour l’élaboration d’un programme de travaux complets technique et énergétique.
  • Il mobilise un « ingénieur financier » pour l’élaboration d’un plan de financement prévisionnel (ce qui est fondamental, car la question financière doit être abordée le plus tôt possible, et non pas - comme c’est trop souvent le cas - à la fin).
L’audit ne se limite donc pas aux aspects purement techniques, mais considère également d’autres notions essentielles pour les résidents comme le confort, la qualité de vie, l’usage des lieux et des équipements.
Pour que le projet corresponde à vos souhaits ainsi qu’à ceux des copropriétaires, l’audit global est mis en œuvre après la réalisation du BIC, et, si nécessaire, après la mise à niveau de la copropriété. De plus, vous serez impliqués fortement - avec l’accompagnateur - dans la préparation du cahier des charges pour choisir la meilleure équipe à qui confier votre audit. Enfin, vous jouerez un rôle essentiel dans la réalisation de cet audit.
L’audit global partagé est conforme à l’audit énergétique obligatoire - il va simplement plus loin. Il est également compatible avec le Diagnostic technique global.
 
  1. Les avantages de l’approche « globale » et « partagée »

 
L’audit global partagé inclut l’audit énergétique et permet donc de déterminer les caractéristiques énergétiques du bâtiment (déperditions par les façades, la toiture, etc.) et des systèmes de chauffage et de ventilation. Mais l’audit global partagé va encore plus loin. En effet, il permet aussi de traiter tous les aspects du bâtiment, tels que les problèmes de vétusté, les questions architecturales, les questions de sécurité, les aspects liés à la « création de valeur » (vente de droits à construire, possibilités de surélévation….), etc.
 
L’audit global partagé est donc indispensable pour construire un plan pluriannuel de travaux complet. Le législateur l’a bien compris puisqu’il a créé un diagnostic technique global (DTG) qui reprend le principe de l’audit global partagé (voir notre guide Audit énergétique & diagnostic technique global).
 
Pour être efficace, un audit ne doit pas simplement être bien fait, mais être fait avec le souci de repérer les vrais dysfonctionnements. Il doit concerner aussi les problèmes vécus par les résidents (humidité, bruit, nuisances liées au stockage des ordures ménagères, dégâts des eaux à répétition), etc.
 
L’audit global partagé permet ainsi de dégager les priorités propres de copropriété, sans passer à côté de sujets importants. Il répond ainsi aux préoccupations fondamentales des copropriétaires et des locataires :
  • la baisse des charges, donc les économies d’énergie ;
  • l’amélioration du confort et de la qualité de vie ;
  • l’amélioration de la valeur patrimoniale du bien immobilier, et l’amélioration de sa valeur sur le marché locatif.
La principale clé de réussite pour obtenir un audit utile est sa dimension « partagée », entre l’équipe à qui la réalisation de l’audit est confiée et la copropriété. Un audit réalisé sans le conseil syndical et sans les copropriétaires est non seulement souvent très « faible » (les auditeurs n’ont pas le temps de recueillir toutes les données, tous les documents ni de faire le tour de tous les problèmes) mais, surtout, inefficace : il ne répond pas aux questions et demandes des copropriétaires et résidents, quand ce n’est pas un simple « copier-coller » de préconisations très générales et parfois inadaptées à la copropriété.
  1. L’accompagnement de l’ARC

Lorsque vous vous lancez dans un audit global partagé, il est nécessaire que vous soyez accompagné pour donner un maximum de chances de réussite à votre projet et pour ne pas vous décourager face à l’investissement parfois nécessaire.
L’ARC propose un accompagnement spécifique pour vous aider dans la réalisation de cet Audit Global Partagé, ainsi que tout le long de votre projet de rénovation : vous pourrez nous solliciter par téléphone, mail ou sur rendez-vous dans nos locaux pour toute question concernant l’audit et les travaux.
 
 
(*) : L'accompagnateur indique les méthodes à suivre pour que la copropriété soit prête à réaliser l’audit. Dans le cadre de l'adhésion à l'ARC, la plupart des services (OSCAR, Copro-gaz, etc.) sont gratuits. Dans le cas contraire, nous vous en informons au plus tôt, et en tout cas avant le début de la prestation.
(**) : Sur l’Ile-de-France, suivant les disponibilités de l’ARC. Dans le cas d’un déplacement à effectuer hors Ile-de-France, nous contacter.
 
Pour toute question, par rapport à cette démarche ou par rapport à votre projet de rénovation, n’hésitez pas à contacter notre pôle Énergie-Rénovation-Eau au 01.40.30.42.82 ou adressez-nous un mail à energie-eau@arc-copro.fr .
Pour tout savoir sur la démarche d’audit, consultez notre guide gratuit « Audit énergétique et diagnostic global » .