La mise en concurrence du syndic professionnel

La mise en concurrence du contrat de syndic professionnel (il n’existe pas légalement de mise en concurrence du syndic bénévole ou non-professionnel) est souvent un point délicat à aborder pour le conseil syndical, souvent démunis et parfois intimidé par la pression exercée par le syndic en place quant aux délais pour envoyer les questions à inscrire à l’ordre du jour.

La mise en concurrence a fait l’objet d’évolution avec la réforme « copropriété » entrée en vigueur au 1er juin 2020.

Dans cet article, toujours dans le but de vous aider, nous allons faire un point sur le procédé de la mise en concurrence avant l’assemblée générale et sur le procédé au cours de l’assemblée générale.

I. En amont de l’assemblée générale

Avant la réforme opérée, le conseil syndical devait procéder à la mise en concurrence tous les trois ans. Dorénavant, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la mise en concurrence doit être faite à chaque désignation d’un nouveau syndic. Autrement dit, si vous concluez des contrats de syndic pour un an, le conseil syndical devra mettre en concurrence le syndic tous les ans.

Par ailleurs, cela signifie que même pour une demande de résiliation du contrat de syndic, vous devrez mettre en concurrence les contrats, puisqu’il s’agit d’une désignation.

Néanmoins, il est possible de voter une dispense lors de la précédente assemblée générale permettant au conseil syndical de ne pas mettre en concurrence le syndic. Si la dispense est votée elle offre une faculté au conseil syndical de ne pas y procéder, cependant, si le conseil syndical l’estime nécessaire, il pourra l’entreprendre.

Comment faire pour mettre en concurrence le syndic?

Il faut s’y prendre bien en amont de la date de l’envoi des convocations. En effet, pour rechercher le meilleur syndic pour sa copropriété, il faut prospecter divers cabinets de syndics et leur exposer les spécificités et difficultés de votre copropriété ainsi que les besoins de votre immeuble.

Pour ce faire, sachez que l’ARC a développé un logiciel que vous trouverez sur le portail de l’adhérent (copro-syndic) vous permettant d’une part de soumettre un contrat au syndic prospecté adapté à vos besoins, d’autre part de pouvoir comparer les tarifs pratiqués par le syndic en comparaison au tarif moyen constaté en fonction du nombre de lots, de votre région…

Une fois les différents syndics prospectés, le conseil syndical doit se réunir et réfléchir au(x) candidat(s) le(s) plus adapté(s) qu’il souhaite soumettre en assemblée générale. Par ailleurs, soulignons que la mise en concurrence est respectée, dès lors qu’il y a au moins deux contrats de syndics comparés.

Cette étape passée, le conseil syndical doit alors demander l’inscription à l’ordre du jour la question de la désignation du syndic, cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, avant l’envoi de l’ordre du jour.

A cette demande d’inscription, le conseil syndical doit impérativement joindre le ou les projets de contrat qu’il entend soumettre en assemblée générale.

Cela signifie que si le conseil syndical a une obligation de mise en concurrence du syndic, il ne peut décider de présenter en assemblée générale qu’un seul contrat de syndic.

Enfin, si le conseil syndical soumet plusieurs projets de contrats de syndics, il peut émettre un avis écrit sur chacun des projets. Cet avis devra être joint à la convocation de l’assemblée générale.

Il est alors temps de passer à la désignation du syndic en assemblée générale

II. Au cours de l’assemblée générale

L’assemblée générale peut se révéler être un moment d’angoisse pour le président de séance se doutant et espérant qu’il va y avoir un changement de syndic. Cependant, ne vous rassurez-vous, vous êtes en droit de changer de syndic et voici comment procéder.

Dans le cas où plusieurs contrats de syndics sont soumis à l’assemblée générale, le président de séance devra prévoir une organisation permettant à chacun des candidats de se présenter à l’assemblée générale.

Afin de ne mettre aucun candidat en difficulté, le président de séance les invitera à tour de rôle, pour s’adresser aux copropriétaires avec un temps égal afin de se présenter et de répondre aux questions des copropriétaires. Bien entendu, le président de séance devra inviter le syndic actuel à sortir de la salle afin de ne pas créer d’animosité ou d’influence.

C’est uniquement à la suite de la présentation de chacun des candidats que l’assemblée générale pourra se prononcer utilement.

La désignation du syndic relève de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires. Cependant, comme vous le savez, il est possible d’utiliser la passerelle de l’article 25-1 et de procéder immédiatement à un second vote si aucun syndic n’a recueilli la majorité de l’article 25 mais que les projets ont recueilli au moins un tiers des voix.

Par exemple, si vous proposez 5 contrats de syndics, aucun candidat n’est retenu à la majorité de l’article 25 mais 2 contrats ont obtenu au moins un tiers des voix favorables, alors pour ces deux contrats vous devrez voter immédiatement à la majorité de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

En conséquence, et conformément à l’article 19 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne peut procéder au second vote prévu à l’article 25-1 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

Ce point est très important car si le syndic en place est en ballotage, il fera pression pour voter immédiatement à la majorité de l’article 24, sans que l’assemblée générale ne se soit prononcée préalablement sur les contrats concurrents.

Que se passe-t-il si le syndic en place n’est pas désigné par l’assemblée générale?

Avant cette question était délicate, car le contrat de syndic prenait fin à compter de la désignation du nouveau syndic et bon nombre de syndics de mauvaise foi quittait l’assemblée générale alors qu’il exerçait la fonction de secrétaire de séance, avec le procès-verbal.

Désormais, le législateur est intervenu et le nouveau syndic désigné ne prendra ses fonctions qu’un jour franc après l’assemblée générale. Dès lors, le syndic déchu reste syndic tout le long de l’assemblée générale, évitant donc cette problématique.

Enfin, à titre de conclusion, si le conseil syndical n’a pas de dispense concernant la mise en concurrence et qu’il ne met pas en concurrence le syndic, existe-t-il une sanction?

Si le conseil syndical ne se conforme pas à son obligation, le syndic désigné ne peut perdre son titre, néanmoins, la responsabilité des membres du conseil syndical pourrait être recherchée judiciairement.

Maintenant, à vous de jouer !