Les modalités d’appel de cotisation du fonds travaux : dispositions et conséquences

Depuis le 1^er janvier 2017, la quasi-totalité des syndicats des copropriétaires doivent constituer un fonds travaux.

Presque six ans après son application, plusieurs problèmes surgissent qui sont principalement liés à sa gestion et à l’affectation des sommes, nécessitant une vigilance accrue du conseil syndical.

En particulier, il est capital que le conseil syndical suive de près les appels de cotisation du fonds travaux et surtout leur usage, en vérifiant que les quotes-parts rattachées au lot soient utilisées pour des opérations qui concernent bien ce dernier.

L’objectif est de s’assurer que les quotes-parts de fonds travaux attachées au lot sont utilisées de manière juste et légale, et non de manière « sauvage ».

De nombreux articles et guides publiés par l’ARC ont été dédiés à ce sujet.

A travers cet article, nous allons nous focaliser sur l’encadrement légal en matière d’appel de cotisations du fonds travaux et les conséquences que cela induit.

I. Les modalités d’appel du fonds travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise dans son deuxième alinéa que le fonds travaux est appelé proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans le lot. Autrement dit, la clé de répartition générale.

Cette disposition interdit donc à l’assemblée générale de voter la constitution du fonds travaux sur la base d’une clé spéciale, telle que bâtiment ou parking.

Par ailleurs, l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le fonds travaux est appelé selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Pour cela, il faut donc remonter à l’article 14-1 qui précise qu’à défaut des dispositions contraires votées par l’assemblée générale, les provisions de charges courantes sont appelées par trimestre sachant qu’au premier jour du trimestre, l’intégralité de l’appel de fonds est exigible.

Le fonds travaux est donc appelé par défaut trimestriellement et non de façon semestrielle ou annuelle.

II. Les conséquences de cette règle

Plusieurs conséquences directes ou indirectes découlent de cette disposition légale.

En premier lieu, en cas de vente de lot, le copropriétaire vendeur et l’acquéreur devront supporter leur quote-part de fonds travaux en fonction de la date d’exigibilité de l’appel de fonds et de la date de notification auprès du syndic de la mutation du lot.

Autrement dit, si l’appel de fonds est trimestriel et que la mutation du lot a été notifiée au syndic le 03 avril, le copropriétaire vendeur sera redevable de l’intégralité de la cotisation trimestrielle d’avril, qui concerne aussi bien les charges courantes que le fonds travaux, alors qu’au prochain trimestre il reviendra à l’acquéreur de supporter l’intégralité des appels de charges.

Le système de proratisation de l’appel de fonds du trimestre en fonction des jours de propriété du lot entre l’acquéreur et le vendeur n’est pas légal, mais peut être une commodité convenue entre ces derniers.

De plus, le copropriétaire vendeur n’aura pas à supporter l’intégralité du paiement du fonds travaux de l’année au motif qu’il était propriétaire au jour du vote de la cotisation du fonds travaux.

Cela résulte du fait que le copropriétaire d’un lot est redevable de régler la cotisation uniquement à partir du moment où elle devient exigible, soit au premier jour de l’exercice.