Et si le COVID-19 n’était pas le seul responsable à l’absence de travaux votés

Dernièrement, plusieurs salons et conférences se sont tenus sur un thème bateau qui est celui de : « la copropriété après la Covid-19 ».

Les éléments de langage des professionnels étaient quasi identiques puisqu’ils se concentraient sur deux arguties :

• pendant  le confinement, les syndics ont réussi à gérer à distance et avec brio, les copropriétés.
• si les décisions de fonctionnement courantes ont pu être votées, celles relatives aux travaux de rénovation ont été mises de côté.

Alors, la question qu’il faut analyser est de comprendre si la raison principale de l’absence de vote des travaux est due au Covid-19 ou bien s’il s’agit d’un autre phénomène qui dénote un malaise beaucoup plus profond.

Essayons de creuser un peu plus loin.

I – Un frein économique

Tous les acteurs de la copropriété savent pertinemment que l’un des freins au vote de travaux ambitieux, est le coût qu’ils représentent auquel s’ajoute une perte de pouvoir d’achat des copropriétaires.

Cela s’explique en partie par le fait que les charges courantes explosent avec une augmentation de presque 50 % au cours des dix dernières années alors sur cette même période l’inflation gravite autour de 10 %.

Le Covid-19 qui a entraîné une crise économique, qui va encore plus se faire sentir avec la suppression des aides de l’état, inquiète les copropriétaires qui craignent de ne pas pouvoir assumer financièrement leur quote-part de travaux, voire pire, celle relative aux charges courantes.

En effet, il faut bien comprendre qu’une étude récente a estimé qu’une rénovation énergétique d’une copropriété coûterait en moyenne entre 20 et 30.000 € par copropriétaire.

Ainsi, les copropriétaires sont à présent prudents pour canaliser l’effort financier vers les coûts des travaux non pas les plus énergétiques mais les plus essentiels.

Par conséquent, si l’on veut obtenir des résultats en matière d’engagement de travaux de rénovation énergétique, il est essentiel d’apporter aux copropriétaires des réponses économiques.

Cela passe par un plan de financement adapté à la copropriété, adossé à une politique de maîtrise des charges, ainsi que de réelles possibilités d’emprunt collectif …

Bref, Covid ou pas, si le syndic avec le conseil syndical ne prépare pas le vote des travaux, il y a de fortes chances que la réponse en mode sécurité des copropriétaires sera toujours « contre ».

II – Un manque de préparation

Bien souvent, le montant des travaux peut représenter plus d’un an de budget prévisionnel.

Il est donc essentiel d’expliquer et de convaincre les copropriétaires de l’intérêt de réaliser les travaux.

Il n’est pas possible de considérer, par exemple, le traitement d’une question qui valide un contrat d’entretien de la même manière qu’une question qui concerne la réalisation de travaux qui peuvent représenter plusieurs centaines de milliers d’euros.

Par conséquent, il est indispensable de faire beaucoup plus de pédagogie sur l’intérêt des travaux en présentant des montages financiers et en faisant intervenir, en cours d’assemblée générale, des experts pour expliquer les enjeux.

Il est également possible de diffuser auprès des copropriétaires une vidéo explicative, qui sera mise dans l’extranet de la copropriété, afin d’illustrer l’urgence des travaux  au vu de la vétusté de tel équipement ou des risques qu’engendrerait le défaut d’entretien d’une partie commune de la copropriété.

Il faut également considérer que certains travaux peuvent nécessiter la tenue d’une assemblée générale spécifique afin de se concentrer sur l’ensemble des questions qui gravitent autour du projet.

En définitive, les syndics professionnels doivent être conscients des enjeux et des difficultés que rencontrent les copropriétés et les copropriétaires afin de démontrer qu’ils sont non pas un peu plus que des commerçants ou des secrétaires, mais bien des gestionnaires qui peuvent apporter une réelle plus-value sur le montage des travaux.