L’approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartitions individuelle

Nous sommes fréquemment interrogés sur les conséquences de l’approbation des comptes, tant pour les copropriétaires que pour la copropriété.

En effet, même si l’ensemble les copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires, il s’agit de deux personnes juridiquement différentes, entraînant des conséquences distinctes pour chacune d’elles tant au niveau juridique que comptable.

A ce titre, nous allons expliquer les conséquences qu’entraîne l’approbation des comptes pour le syndicat des copropriétaires et pour chacun des copropriétaires.

I – Une approbation des comptes = une approbation des charges

L’approbation des comptes n’a pas d’impact sur la validation de la gestion du syndic de la copropriété au cours de l’exercice ou sur son contrat.

Elle permet de valider les charges réelles enregistrées sur l’exercice qui sont présentées à l’assemblée générale à travers notamment l’annexe comptable n°2.

Pour mémoire, dans un premier temps est voté un budget prévisionnel permettant au syndic de procéder aux appels de fonds auprès des copropriétaires. Puis, en fin d’exercice, les dépenses (réelles) sont validées, et l’éventuel reliquat entre le montant du budget prévisionnel voté par rapport aux dépenses, sera appelé auprès des copropriétaires

Ce procédé s’intitule : la régularisation des charges qui peut être débitrice ou créditrice.

Ainsi, l’approbation des comptes permet de valider les factures imputées sur l’exercice qu’elles soient ou non payées par le syndic.

En l’absence d’approbation des comptes, le syndic ne pourra pas appeler l’éventuel différentiel entre le budget prévisionnel et les dépenses réelles auprès des copropriétaires.

Et pour cause, l’assemblée générale considère que certaines dépenses ne sont pas justifiées même si entretemps le syndic a peut-être, et même surement déjà payé, la facture auprès du prestataire.

Cette situation devra rapidement être traitée car il n’est jamais bon pour une copropriété de ne pas approuver les comptes dans le temps.

II – Approbation des comptes ne constitue pas approbation individuelle

Bien souvent, les copropriétaires refusent d’approuver les comptes, non pas du fait qu’ils contestent les dépenses, mais leur répartition.

 C’est le cas d’une facture d’entretien ou de travaux qui est imputée en clé générale au lieu d’être appliquée en clé « bâtiment ».

Or, même si cette revendication est légitime, cela ne justifie pas de ne pas approuver les comptes.

Et pour cause, comme le précise l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes ne constitue une approbation individuelle de chacun des copropriétaires.

Ainsi, les copropriétaires peuvent approuver les comptes sans pour autant valider la  répartition des factures sur le compte de chacun des copropriétaires.

C’est d’ailleurs pour cela que si la décision de l’approbation des comptes peut être contestée uniquement au cours des deux mois après la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, le copropriétaire individuel peut, quant à lui, contester ses charges pendant cinq ans.

Cette distinction est clairement précisée à travers l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.