Le vote des dettes irrécouvrables suite au vote d’une saisie immobilière, n’est pas automatique

De nombreux conseillers syndicaux nous interrogent actuellement sur le principe du vote de la dette estimée recouvrable suite à la saisie immobilière d’un lot d’un copropriétaire débiteur.

Selon les dires de certains syndics, il s’agit de résolutions qui vont de pair, impliquant que le vote de l’un implique le vote de l’autre.

Après avoir expliqué le principe du vote de la dette irrécouvrable, nous allons comprendre pourquoi il n’y a pas d’automaticité entre le vote de la saisie immobilière et le vote de la dette (estimée) irrécouvrable.

I – La notion de dette estimée irrécouvrable

L’article 11,11èmement, du décret du 17 mars 1967 précise que la résolution qui présente la saisie immobilière d’un lot doit également mentionner le prix de la vente ainsi que le montant estimé définitivement perdu.

Le principe est que les copropriétaires doivent valider le montant des charges impayées qui, même après la saisie immobilière du lot, ne sera pas récupéré.

Cette situation peut s’expliquer lorsque le copropriétaire a contracté d’autres dettes, notamment vis-à-vis de sa banque ou dans le cadre de son crédit immobilier, soit encore avec l’Etat ou un autre créancier.

Ainsi, si la copropriété dispose d’un super-privilège dans le cadre d’une procédure, lors de la distribution du montant du bien saisi, celui-ci est limité aux charges de l’année en cours auxquelles s’ajoutent les deux dernières années.

Ainsi, pour que le syndic puisse estimer la dette définitivement irrécouvrable, il est nécessaire qu’il vérifie au préalable le prix du ou des biens saisis et, en parallèle, s’il existe un ou plusieurs créanciers sur le prix du bien.

II – Une estimation de la dette irrécouvrable

De nombreux syndics présentent la résolution de la saisie immobilière du lot en indiquant un montant de la dette estimée irrécouvrable.

Ce procédé est présenté par les syndics comme étant une action préventive afin d’être en mesure d’absorber la dette définitivement irrécouvrable lorsque la saisie immobilière du lot sera réalisée.

En réalité, derrière cette stratégie, se cache une charge supplémentaire pour les copropriétaires solvables qui n’est pas nécessairement due.

Et pour cause, il revient au syndic de calculer la dette estimée irrécouvrable, en prenant en considération plusieurs données, telles que :

le montant de la dette du copropriétaire débiteur
le prix du marché du ou des lots du copropriétaire débiteur saisi,
s’il existe d’autres créanciers qui souhaitent être payés sur le prix du bien saisi.
C’est à partir de ces éléments qu’il sera alors possible pour le syndic de déterminer s’il existe une dette irrécouvrable.

Dans la mesure où le syndic n’a pas procédé à cette recherche préalable, le syndicat des copropriétaires sera contraint de respecter les dispositions réglementaires en mettant à l’ordre du jour la question du vote de la dette estimée définitivement perdue, tout en précisant le montant d’un euro symbolique.

Cela évitera que les copropriétaires se retrouvent, encore une fois, être la vache à lait pour une mauvaise gestion du dossier par le syndic.