Sécuriser les modalités de prélèvement des honoraires du syndic

Comme tout commerçant, le nerf de la guerre chez les syndics professionnels, est l’argent.

Si en soi cela ne pose pas de difficultés, il est néanmoins indispensable au conseil syndical de vérifier que les honoraires prélevés par le syndic sont bien conformes à ceux votés en assemblée générale et au coût indiqué dans le contrat-type validé.

Mais encore, il est essentiel de contrôler la périodicité des prélèvements des honoraires, qui doivent être conformes aux dispositions prévues au contrat.

Au-delà de l’aspect financier, cela peut avoir un impact juridique.

Voyons cela en détail.

I – Les modalités de rémunération du syndic

L’article 7.1.5 du contrat-type est consacré aux modalités de rémunération du syndic.

Trois informations sont précisées, dont deux fondamentales.

Il s’agit tout d’abord de déterminer si la rémunération annuelle est revalorisée chaque année à la date de signature du contrat, et surtout si elle est prélevée, d’une part, à  l’avance ou à terme échu, et d’autre part, selon quelle périodicité.

Ainsi, le syndic professionnel peut prévoir dans son contrat que les honoraires de son forfait de base soient prélevés de manière annuelle et en avance, impliquant qu’il serait en droit de prélever l’intégralité de sa rémunération annuelle dès la date de prise d’effet du contrat.

En revanche, si le contrat précise « à terme échu et annuel », le syndic ne pourra prélever ses honoraires qu’au bout d’un an de prise d’effet du contrat.

Entre ces deux extrêmes, plusieurs variantes sont possibles.

Généralement, le syndic prévoit un prélèvement trimestriel et en avance.

Comme nous allons l’expliquer, cela n’est pas anodin.

II – Les conséquences des conditions de prélèvement

Au-delà de définir les modalités de prélèvement, cela permet au syndic de pouvoir se payer, avant même que la prestation soit effectuée. En effet, dans la mesure où l’option  est par trimestre et en avance, le syndic est en droit de prélever, dès le début du trimestre, la prestation qu’il devra effectuer au cours des trois mois.

La difficulté peut surgir dans le cadre où le contrat est suspendu au cours de ces trois mois, notamment à la suite de la désignation d’un nouveau cabinet de syndic.

La question est de savoir si le syndic sortant est malgré tout tenu de rembourser les honoraires prélevés en avance, du moins pour la durée non effectuée.

Selon les dispositions du code civil, et en particulier de l’article 1229, le syndic est tenu de rembourser les honoraires au prorata des jours non effectués compte tenu que la prestation n’a pas été effectuée.

A défaut, cela pourrait être assimilé à un enrichissement sans cause.

Néanmoins, le syndic pourra revendiquer que les tâches effectuées au cours des semaines, voire des mois, où il était en activité, représentent un effort important ne permettant pas de rembourser les honoraires au prorata des jours non effectués.

Voilà pourquoi, même si les dispositions du code civil paraissent protectrices à l’égard du syndicat des copropriétaires, il est préférable d’opter pour un prélèvement sécurisé, à savoir, à terme échu et mensuel.