Imposer que pour chaque décision stratégique soit inscrite une question spécifique dans l’ordre du jour de l’assemblée générale

La gestion et la tenue d’une assemblée générale relève presque d’une stratégie militaire.

En effet, nombreuses règles doivent être connues et maitrisées afin d’éviter que l’assemblée générale ne devienne qu’une chambre d’enregistrement des décisions souhaitées du syndic.

Ce risque est d’autant plus d’actualité avec la mise en place du vote par correspondance qui permet aux copropriétaires de voter sur les résolutions avant même la tenue de l’assemblée générale, et surtout depuis la publication d’un nouvel arrêt de la Cour de cassation qui risque de changer la donne.

Faisons le point sur la situation et comment le conseil syndical doit réagir.

I – Une résolution « gigogne »

Pendant longtemps, la jurisprudence a considéré que chaque résolution soumise à l’assemblée générale devait traiter d’un seul objet.

Le principe est qu’il n’était pas possible de voter en une seule résolution sur plusieurs décisions ayant des impacts différents.

Ainsi, le vote des travaux et le choix du maître d’œuvre devait faire l’objet de deux questions et résolutions différentes.

Ce principe semble avoir évolué, notamment depuis un arrêt de la Cour de Cassation du 22 janvier 2021 n° 19-22-581 qui a validé une résolution unique qui traite à la fois de la décision des travaux et des modalités d’appels de fonds, de la désignation de l’entreprise chargée des travaux, de l’architecte et de ses honoraires, de la souscription de l’assurance dommage-ouvrages et même de la détermination des honoraires du syndic.

Il s’agit donc d’un revirement de jurisprudence qui abandonne le principe selon lequel une résolution = un objet.

Néanmoins, cette jurisprudence est étonnante car elle est en contradiction avec le principe même de la mise en concurrence des prestataires qui doit être présentée et exercée par l’assemblée générale.

Et pour cause, à partir du moment où la question est bloquée emportant plusieurs décisions qui gravitent autour de la validation des travaux, comme celles du choix de l’entreprise jusqu’aux honoraires du syndic, la mise en concurrence des entreprises devient alors impossible.

En effet, l’assemblée générale se retrouve contrainte de valider l’entreprise qui se trouve être dans la même résolution que celle ayant voté les travaux.

Les autres propositions de sociétés ou de maîtres d’œuvre soumises à l’ordre du jour tombent automatiquement à l’eau.

Voilà pourquoi les copropriétaires doivent rester maîtres du jeu avec un conseil syndical vigilant.

II – Un ordre du jour élaboré en concertation avec le syndic et le conseil syndical

Si le dernier arrêt de la Cour de Cassation semble être favorable au syndic, pouvant ainsi mentionner dans une même résolution le vote des travaux et ses honoraires, le conseil syndical doit être plus perspicace.

Pour cela, lors de l’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale, le conseil syndical doit décomposer toute décision qui justifie une décision unique.

A titre d’exemple, la question des travaux doit être distincte de celle des honoraires du syndic pour assurer son suivi ou du choix de l’entreprise ou du maître d’œuvre.

Et pour cause, il ne faut pas que les honoraires du syndic soient un frein au vote des travaux ou bien que le syndic puisse avoir une influence sur le choix de l’entreprise en l’intégrant dans la résolution votant les travaux.

En revanche, il n’est pas opportun de voter à travers deux questions distinctes la désignation du syndic et son contrat.

Ces deux principes font un tout, justifiant de voter ces deux décisions en un seul bloc.

Le conseil syndical a donc là aussi une mission essentielle qui est de ne pas laisser le syndic prendre la main sur l’élaboration de l’ordre du jour et de la rédaction des questions et résolutions inscrites afin que les copropriétaires gardent une totale souveraineté sur les décisions prises.