Il y a le contrat-type réglementaire de syndic et les factures du syndic

Nous le savons bien, avec les syndics professionnels il y a la loi et la pratique.

Ainsi, à l’ARC, nous devons former les conseillers syndicaux aux textes de loi et réglementaires mais également aux usages des syndics professionnels qui, bien souvent, ne se limitent pas à des pratiques abusives mais également à des agissements illégaux.

Pour éviter cela, le conseil syndical doit contrôler toute action qu’entreprend le syndic, en commençant par vérifier les factures qu’il émet à destination du syndicat des copropriétaires.

Et pour cause, le syndic a la particularité d’émettre les factures à l’attention de la copropriété cliente et également d’avoir accès aux comptes bancaires de cette dernière pouvant ainsi se faire payer ses prestations sans la moindre difficulté, même si elles sont litigieuses.

Essayons d’expliquer au conseil syndical comment le syndic procède et les contrôles à effectuer.

I – Un contrat-type de syndic

Il faut rappeler que le contrat-type a été conçu sur le principe du « tout-sauf ».

Par conséquent, l’ensemble des tâches assurées par le syndic professionnel sont comprises dans le forfait de base, sauf les prestations complémentaires, supplémentaires ou privatives qui sont expressément mentionnées dans le contrat-type. Celui-ci figure en annexe du décret du 17 mars 1967.

Ainsi, le syndic ne peut pas, de sa propre initiative, facturer des prestations qu’il considère comme exceptionnelles si elles ne sont pas mentionnées en tant que tel dans le contrat-type.

A titre d’exemple, il ne peut pas facturer des frais pour la souscription du contrat d’assurance ou pour la tenue de la comptabilité de la copropriété,  même s’il considère qu’il s’agit d’une tâche exceptionnelle ou fastidieuse.

Et pour cause, ce sont des prestations qui ne figurent pas comme étant des tâches exceptionnelles, impliquant qu’il ne peut pas les facturer puisqu’elles sont comprises dans le forfait de base.

II – Les abus de syndics

La très grande majorité des syndics ont compris que les possibilités d’abus ne se concentrent plus au niveau du contrat qui est verrouillé, mais plus simplement dans la production de factures.

En effet, s’il est difficile pour un syndic de modifier un contrat, au risque de se faire attraper en flagrant délit par le conseil syndical, ou pire, par l’ARC ou la répression des fraudes, il est en revanche plus facile d’émettre une facture avec un libellé, dirons-nous,« politiquement correct ».

Ainsi, on retrouve des libellés farfelus qui sont en fait des tâches comprises dans les honoraires de forfait de base.

Les exemples ne manquent pas : frais de dépouillement des formulaires de vote, ouverture d’un compte bancaire séparé, entretien gardien d’immeuble, visites de l’immeuble…

Le conseil syndical doit être vigilant et contrôler en premier lieu si le syndic est en droit de facturer ces prestations, en vérifiant tout simplement si elles font partie des tâches exhaustivement prévues au contrat.

A défaut, la facture doit être refusée et annulée puisque comprise dans le forfait de base.