Dossier du mois Mai 2023 Améliorer son classement DPE : le difficile cas des chambres de bonne

Que faire lorsque l’on est propriétaire d’un appartement mal classé par le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et que des travaux collectifs ne sont pas possibles ou ne résoudraient pas la situation ?

Beaucoup d’adhérents expriment leur inquiétude face aux résultats de DPE individuels obtenus par leur logement ou par un logement voisin similaire.

Penchons-nous ici sur le type de logement le plus défavorable : le cas des chambres de bonne.

I. Une préoccupation légitime, tant au niveau individuel qu’au niveau collectif

Lors des permanences de l’équipe technique de l’ARC, cette inquiétude nous est remontée très fréquemment par les adhérents.

En effet, depuis les dispositions de la loi Climat & Résilience, un calendrier contraignant a été installé et les logements classés F et G seront progressivement considérés non décents en 2025 et en 2028.

Puis ce sera le tour, des logements classés E, plus lointainement, en 2034. Le fait de ne plus être considéré « décent » par la loi fait qu’un appartement ne peut plus être loué à un nouveau locataire. Par ailleurs, depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés.

C’est donc un électrochoc d’abord pour les propriétaires bailleurs, mais également pour les copropriétaires en général qui voient la valeur foncière de leur bien diminuée.

N’oublions pas que si l’on parle ici du DPE individuel (privatif à chaque logement), il existe aussi le DPE Collectif, également obligatoire, qui classe l’ensemble du bâtiment.

La présence de logements mal isolés ou peu performants baisse donc la note moyenne de l’immeuble et, par conséquent, baisse le classement DPE collectif…

Le calendrier d’entrée en vigueur de l’obligation pour les copropriétés d’avoir réalisé le DPE Collectif est le suivant :

• pour les copropriétés de plus de 200 lots : le 1er janvier 2024
• pour les copropriétés entre 50 et 200 lots le premier janvier 2025
• pour les copropriétés de moins de 50 lots : le 1er janvier 2026

Ce DPE collectif est d’ailleurs fourni d’office lorsque vous faites faire le Plan Pluriannuel de Travaux. Il est donc intéressant pour la copropriété dans son ensemble que les logements soient globalement bien isolés et énergétiquement performants.

Dès lors, il convient de prendre les mesures nécessaires pour améliorer le classement de son bien et cela ouvre des interrogations sur les limites de ce qui est possible en termes de travaux collectifs et de travaux privatifs.

II. Que mesure le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Energétique est une analyse du bâti qui livre le classement sur une échelle qui va de A (le meilleur) à G (le pire). Il est composé de deux étiquettes : une étiquette des consommations énergétiques (en kWh/m².an) et d’une étiquette des émissions de gaz à effet de serre (en kg CO2eq/m².an). Les deux résultats sont présentés et le résultat retenu pour le DPE est le plus défavorable des deux.

Le diagnostiqueur ou auditeur chargé de dresser le DPE va donc s’attacher à relever les surfaces et les volumes du logement, les surfaces de murs donnant sur l’extérieur, la résistance thermique de ces murs, la présence d’isolant sur les murs, sous les planchers ou en toiture, la présence de menuiseries en double-vitrage et la qualité de celui-ci.

Il va également noter la présence de ventilation, naturelle ou mécanique et le type de grilles. Les performances des équipements de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage/climatisation sont aussi relevées.

Sont aussi pris en compte les apports solaires et l’orientation, l’inertie du bâtiment et, le cas échéant, la production d’énergie renouvelable.

Un calcul est ensuite fait selon une méthode règlementaire dite « 3CL », dont nous vous épargnerons les détails techniques, à l’issu duquel l’on obtient les deux échelles de valeurs, les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre annuelles.

Ainsi, pour améliorer les résultats du DPE, il convient d’agir sur la qualité d’isolation des parois donnant sur l’extérieur et d’adapter et équiper le logement d’appareils vertueux dans leur consommation d’énergie.

III. Un cas concret : la chambre de bonne

Pour étudier les pistes d’améliorations du classement DPE d’un logement, prenons le cas le plus compliqué, celui d’une « chambre de bonne » typique d’un immeuble haussmannien. Ce type de logement cumule en effet plusieurs caractéristiques qui sont, vous allez le constater, des handicaps pour la rénovation énergétique.

Tout d’abord, ces logements se trouvent généralement sous les toits (pour la petite histoire, en Angleterre, les logements équivalents dans les bâtiments victoriens se trouvaient plutôt en sous-sol d’où les fameuses « cours anglaises »). Ils sont donc soumis à des fortes variations de température : froid en hiver et chaud en été.

Ensuite, ce sont des logements à la surface modeste, généralement correspondant à une dizaine de m².

Par ailleurs, ces chambres de bonnes sont majoritairement mono-orientées. C’est-à-dire qu’elles donnent sur une seule façade. On ne peut donc pas y créer de courant d’air naturel. Et si la façade est plein nord, l’on voit aisément que les apports solaires d’hiver sont infimes.

C’est pareil pour les appartements qui se trouvent sur une façade orientée plein sud, avec la chaleur pénétrant depuis la façade vers l’intérieur qui vient s’ajouter à la chaleur irradiant de la toiture.

Quand il y a du chauffage collectif, le fait d’être en fin de circuit résulte en des performances souvent moindres. Nous avons constaté que dans certains cas lors de l’installation de chauffage collectif, le dernier étage n’avait pas été équipé !

Pour terminer de brosser ce tableau défavorable, le couloir desservant les chambres de bonne est aussi une surface qui peut être assez froide en hiver. Les cloisons qui donnent dessus sont donc également déperditives, alors qu’éloignées des façades !

Au fil du temps, beaucoup de chambres de bonne ont été reliées entre elles pour créer des appartements plus confortables mais ils gardent une partie des caractéristiques défavorables des logements d’origine.

Prenant ce type d’appartement comme exemple, nous allons voir quelles pistes peuvent être suivies pour améliorer l’isolation du bâti ainsi que les performances en matière de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre.

Illustration : exemple de DPE d’une chambre de bonne

IV. Les travaux collectifs, les limites de la réalité du bâti

La méthode d’isolation la plus efficace pour l’enveloppe du bâtiment est la pose d’une Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE).

La pose d’une ITE fait partie des travaux collectifs. Il s’agit de recouvrir les façades et les pignons de l’immeuble d’une couche d’isolant.

Cette méthode peut revêtir plusieurs formes et techniques : isolant collé et enduit, isolant fixé mécaniquement et enduit, bardage sur un complexe isolant… Les matériaux qui constituent l’isolant sont aussi variables et doivent être compatibles avec la nature des murs.

Cette technique permet de traiter très efficacement les ponts thermiques. Pour rappel, les ponts thermiques sont les endroits où les planchers rejoignent la façade et par où peut s’échapper de la chaleur même si on isole par l’intérieur.

La chaleur ainsi perdue est estimée à 9% des déperditions totales d’un immeuble. C’est beaucoup. La pose d’une ITE est donc la première piste à exploiter. Néanmoins, sur un immeuble Haussmannien on ne peut pas faire d’ordinaire de pose d’ITE en raison du caractère ancien et patrimonial de la façade. Ce sera dévaluer votre immeuble en dévoyant son aspect historique.

De surcroit, dans notre cas, les chambres de bonne se trouvent souvent dans une partie mansardée sous les toits et la façade extérieure est en réalité une partie de la couverture, très pentue, appelée « brisis », souvent en zinc ou en ardoise, et qu’il n’est pas possible d’isoler par l’extérieur.

Lors de travaux de réfection de la toiture, de l’isolant peut être glissé entre les bois de charpente, mais l’espace disponible n’est pas suffisant pour une isolation performante. Tout au mieux l’on peut coupler un isolant traditionnel avec un isolant multicouches, sachant que celui-ci est surtout efficace contre la chaleur.

Et l’isolation de la toiture ? Les chambres de bonne ont généralement au-dessus de leur surface des « combles perdus » recouverts par une toiture en zinc à faible pente (le « terrasson »).

Ce sont des combles dans lesquels l’on ne peut se tenir debout et qui sont encombrés par les éléments de charpente, les traversées des différentes cheminées et des ventilations de colonnes d’eaux usées et, parfois, par d’anciens dépôts de gravats, souvenirs indélicats d’anciens travaux de couverture…

Nous tenons là, enfin, une piste de travaux exécutables par la copropriété et, de surcroit, des travaux relativement peu onéreux.

En effet, il est possible d’insuffler de l’isolant sous forme de flocons en vrac. Les combles étant peu ou pas accessibles et encombrés, la méthode qui consiste à y dérouler des matelas d’isolants est à écarter car mal aisée et peu performante en raison des multiples découpes et des zones où la toiture est proche du plancher des combles.

Le soufflage en vrac permet à l’opérateur d’atteindre les moindres recoins en manœuvrant si nécessaire à quatre pattes. Il est conseillé de choisir un isolant dérivé du bois, comme la laine de bois ou la ouate de cellulose.

Ce type de matériau possède des qualités particulièrement adaptées à l’isolation contre la chaleur car il accumule la chaleur plusieurs heures avant de la restituer, au moment où la température baisse avec la nuit. Cette qualité s’appelle le déphasage thermique.

En travaux collectifs, outre les murs extérieurs et le plafond, il nous reste la piste des équipements tels que le chauffage collectif.

Quand ce type de chauffage existe, la performance et la source d’énergie participe à la note du DPE, notamment pour ce qui est des émissions de gaz à effet de serre.

Ainsi, si la copropriété passe au chauffage urbain, c’est une très bonne chose, surtout si la compagnie produit la chaleur en utilisant un mix de sources énergétiques vertueux.

Le passage au chauffage urbain est onéreux et tout dépend de la distance de votre immeuble au réseau urbain. Parfois celui-ci n’existe pas ou est trop éloigné. Il faut aussi avoir un espace pour créer la sous-station qui convertit la vapeur en chaleur et l’envoie dans les appartements. Normalement l’espace disponible dans les chaufferies existantes est suffisant pour ce genre d’équipement.

Quand le chauffage est produit par votre chaudière à gaz, les meilleures notes DPE sont attribuées aux modèles récents, surtout ceux installés depuis 2015 et considérés comme des appareils à Très Haute Performance Energétique (THPE).

L’entretien du réseau a aussi une incidence concrète sur la performance du chauffage collectif. Le désembouage et l’équilibrage du réseau sont des facteurs très positifs mais ces actions ne sont prises en compte par les diagnostiqueurs DPE.

Nous venons de voir que les travaux d’ordre collectif possibles sont assez limités et se réduisent généralement à l’isolation des combles. Des travaux d’ordre privatif sont néanmoins possibles, à la charge du copropriétaire évidemment, même s’ils participent à l’amélioration du classement DPE collectif.

V. Les travaux d’ordre privatif, le pragmatisme

Encore une fois, comme pour les travaux d’ordre collectif, il n’y a pas une solution unique et l’on reste sur une approche multiple où l’on va améliorer ce qui est possible. Abordons donc les pistes disponibles.

La première voie à étudier est la pose d’une Isolation Thermique par l’Intérieur (ITI). Il s’agit de poser une contre-cloison avec isolant sur les murs donnant sur l’extérieur.

Il faut bien respecter les prescriptions techniques de la technique utilisée, notamment la présence de lame d’air et de pare-vapeur pour éviter les phénomènes de condensation. Un isolant en laine de bois est conseillé sur les façades orientées sud ou ouest pour améliorer aussi le confort d’été.

L’ITI a plusieurs défauts, le plus notable étant qu’elle fait perdre de la surface habitable dans le logement, ce qui est souvent intolérable lorsque l’on parle de petits espaces.

Pour mémoire, il est interdit de louer des appartements de moins de 9m² ou de moins de 20m3 de volume (sauf en location saisonnière sous certaines conditions). L’autre défaut est qu’il faut ensuite refaire la peinture, déplacer les réseaux électriques, le radiateur, la plinthe et les moulures. Cela implique de faire de gros travaux dans le studio.

Par ailleurs, l’ITI ne résout pas les ponts thermiques et de la chaleur continuera de s’échapper vers l’extérieur à la jonction du plancher et du plafonds avec la façade.

Le changement de fenêtres est l’action la plus facile à mettre en œuvre tout en améliorant sensiblement les performances de la chambre de bonne. Il s’agit de la pose de fenêtres double-vitrage en remplacement de fenêtres simple vitrage ou de double-vitrages de première génération ou bas de gamme.

Nous vous conseillons de ne pas poser de fenêtre de « rénovation » car, par cette technique, qui est certes moins onéreuse, on garde l’ancien cadre dormant de la fenêtre dans lequel on va poser le nouveau cadre dormant et les fenêtres. Or, il y a souvent des problèmes d’étanchéité en pied de fenêtre car les bois sont généralement dégradés par l’exposition aux éléments. Une fenêtre neuve posée sur un cadre pourri n’est pas une bonne idée.

Par ailleurs, avec une fenêtre de rénovation vous perdez beaucoup de surface vitrée et diminuez l’ensoleillement de la pièce.

Il y a plusieurs types de double-vitrages, avec des performances inégales. Il faut préférer la pose de doubles vitrages performants, même s’ils sont plus chers, car le diagnostiqueur va mesurer les caractéristiques de la fenêtre (épaisseurs des vitres et de la lame d’air, présence de gaz argon, krypton ou xénon, présence d’une couche intercalaire de métal). Les meilleurs modèles de double vitrage sont classés « VIR », pour Vitrage à Isolation Renforcée.

Côté nord, la pose de fenêtres à triple-vitrage peut être envisagée. Elles apportent un peu plus d’isolation au froid mais moins d’apports solaires en hiver (d’où l’intérêt côté nord, où ce facteur n’existe pas) et acoustiquement la différence n’est étonnamment pas notable.

Les occultations solaires, ou « masques solaires amovibles », sont un facteur pouvant apporter du confort d’été mais qui n’est malheureusement pas pris en compte dans le calcul du DPE.

Les occultations solaires sont les dispositifs de type stores, stores à banne, persiennes ou volets qui permettent d’ombrager les fenêtres.  Le cas des volets est à part car ils peuvent être isolants et participer au calcul pour l’isolation au froid. Généralement, ces équipements sont des parties privatives (sauf si le Règlement de Copropriété dit le contraire). Ils participent à l’aspect général de l’immeuble et doivent être, dans la mesure du possible, identiques. L’idéal c’est qu’une charte ou règlement existe au sein de la copropriété.

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier la pose de grilles de ventilation hygroréglables pour aérer la pièce. « Hygroréglable » veut dire que la fente qui laisse passer l’air varie de taille en fonction du taux d’humidité.

Plus l’air intérieur est saturé, plus elle s’écarte. Cela permet de ne pas sur-aérer sans nécessité, afin de ne pas perdre de précieuses calories.

Si possible, il convient de créer une circulation naturelle de l’air en ayant deux grilles d’aération donnant sur l’extérieur, à des hauteurs différentes.

La qualité de l’air est importante et une pièce insuffisamment ventilée est saturée d’humidité et des condensations peuvent se produire, surtout si les murs sont mal isolés.

Dans ce petit espace on cumule la production de vapeur de fait de la présence humaine toute la nuit et une partie de la journée, des fonctions de lavage (quand une petite douche y est aménagée), de cuisine, etc.

Lors des mois les plus froids, l’ouverture de la fenêtre n’est pas un réflexe évident et pourtant l’aération est plus que nécessaire. Par ailleurs, l’air renouvelé est toujours plus sec et est chauffé plus facilement que de l’air humide qui, lui, demande plus d’énergie.

Parmi les postes de consommation d’énergie les plus importants il y a le chauffage privatif et la production d’eau chaude sanitaire privative.

Plusieurs solutions techniques existent pour assurer ces fonctions.

Ainsi, la présence de radiateurs électriques est très courante dans ce type de logement.

Un point d’amélioration de ces équipements est l’abandon des modèles basiques (dits familièrement « grille-pain ») pour l’adoption de radiateurs électriques à inertie, reconnus plus performants et économes.

Pareillement, la production d’eau chaude sanitaire est souvent obtenue par un ballon d’eau électrique. Il faut alors se pencher sur l’ancienneté et les performances de cet appareil et envisager de le remplacer par un modèle plus récent, plus économe. Plusieurs ballons électriques sont classés B.

Pour viser une meilleure performance qu’avec un chauffage l’électrique, il faut viser une chaudière à gaz individuelle à condensation car, compte tenu de la méthode de calcul, le classement sera meilleur. Encore faut-il qu’il y ait du gaz dans l’immeuble…

Ce type de chaudière demande une sortie de fumée/entrée d’air en ventouse et pour cela il faut pouvoir installer cet élément en façade ou en toiture.

Cela demande l’autorisation de l’Assemblée Générale des Copropriétaires et le dépôt d’une déclaration préalable en mairie, surtout si la ventouse se trouve côté rue.

Dans ce cas, il faut soigner son intégration visuelle pour ne pas essuyer un refus de la part des services de l’urbanisme.

Lors du passage à un système avec chaudière, surtout dans un petit espace comme l’est une chambre de bonne, il faut tenir du bruit que produit son fonctionnement, cela peut s’avérer gênant.

Les derniers développements techniques ont permis l’émergence de Pompes à Chaleur (PAC).

Ces appareils utilisent la température de l’air extérieur pour pulser de l’air chaud ou froid dans l’appartement.

Le même principe existe pour la production d’eau chaude sanitaire et s’appelle, dans ce cas, un chauffe-eau thermodynamique.

Malheureusement ces appareils sont encombrants et posent des défis techniques qui les rendent peu adaptés aux chambres de bonnes. Les PAC ont besoin d’une unité extérieure et pour cela il faut trouver la place en façade.

De nouveau, il faut l’autorisation de l’AG et de la mairie.

Il faut aussi prendre en compte le bruit généré par ces appareils, qui est important, surtout quand il fait très chaud ou très froid et que le moteur tourne à fond.

Il faut également canaliser correctement les condensats que produisent ces unités. L’entretien par un professionnel est aussi recommandé (même si non obligatoire pour des appareils en dessous de 4kW de puissance).

Pour les chauffe-eaux thermodynamiques, des modèles « d’intérieur » existent mais pour fonctionner correctement ils ont besoin d’un volume d’air suffisant, que n’a pas une chambre de bonne. Les PAC et ces chauffe-eaux sont donc très rarement adaptés à ce type de logement.

 Illustration : avant/après isolation chambre de bonne

VI. Une solution forcément composite et l’importance de la vue d’ensemble

Nous voyons donc qu’il n’y a pas de solution de facilité, ni de formule toute faite applicable à tous les cas.

Pour améliorer les résultats du calcul du DPE il faut un mix d’actions, certaines d’ordre collectif d’autres d’ordre privatif. Il y a ici un mélange des commanditaires et des priorités.

Pour prendre de la hauteur et coordonner une stratégie globale, il est nécessaire de se tourner vers un maître d’œuvre et de le missionner pour proposer une feuille de route globale.

Une première piste de réflexion est apportée par le DPE collectif et par le diagnostic ou audit que la copropriété fera pour avoir son Plan Pluriannuel de Travaux.

Que ce soit à travers un Diagnostic Technique Global ou une analyse architecturale accompagnée d’un DPE, cette étude aborde le bâtiment comme un tout.

Voyons un tableau récapitulatif, mais forcément non exhaustif, survolant les pistes possibles de travaux :

Certains copropriétaires font les travaux privatifs en partie eux-mêmes. Nous vous conseillons de garder précieusement les factures des matériaux isolants ainsi que des photos prises pendant les travaux.

Si le diagnostiqueur ne voit pas l’isolant, il a comme consigne de noter « élément non isolé ». C’est au copropriétaire de lui fournir les informations prouvant la présence de cet isolant.

Suite à l’électrochoc provoqué par les conséquences d’un mauvais classement du DPE, nous vivons un moment historique où les souhaits des copropriétaires bailleurs et des autres copropriétaires convergent vers la réalisation de travaux d’isolation et d’amélioration des équipements.

Il faut profiter de cet « alignement des planètes » mais sans précipitation et en sachant s’entourer de professionnels.