Les visites de l’immeuble, une pratique qui s’est perdue depuis le Covid 19

Décidemment, le Covid 19 aura entraîné des bouleversements importants dans tous les secteurs et bien entendu dans celui de la copropriété.

En premier lieu : le vote par correspondance, les assemblée générale dématérialisées qui ont été présentés comme une avancée s’avère dans les faits être un moyen pour réduire davantage le dialogue entre les copropriétaires. Pire, cela a produit un effet inverse à celui escompté qui est le blocage de toutes les résolutions stratégiques notamment de travaux.

Mais encore, les mesures Covid ont incité certains syndics à être encore plus fainéants en n’assurant plus les visites de l’immeuble.

Rappelons donc les illégalités du syndic en matière de visites des immeubles et surtout leur intérêt.

I – Une obligation avant tout contractuelle

Le point 7.1.1 du contrat-type impose de préciser le nombre de visites annuelles que le syndic s’engage à réaliser au sein de l’immeuble.

Connaissant bien les pratiques des syndics, la répression des fraudes a verrouillé la clause en imposant le minimum d’une visite qui doit durer au minimum une heure.

Autrement dit, le syndic ne peut pas prévoir dans son contrat une visite de l’immeuble d’une demi-heure (malgré ce verrou, certains syndics  prévoient en toute illégalité dans leurs contrats des durées de visite inférieures à une heure).

Mais encore, la clause doit préciser si la visite se fait ou non avec la présence du président du conseil syndical et si à l’issue de la visite le syndic est tenu d’établir un rapport qui doit mentionner les éventuels désordres constatés.

Ainsi, le syndic est tenu de respecter son contrat en se déplaçant en physique (et non de manière dématérialisée) sur la copropriété afin de faire le tour de l’immeuble.

Dans l’idéal, le conseil syndical devra prévoir dans le contrat lors des visites la présence indispensable du président ou du moins d’un des membres du conseil syndical et surtout la production d’un rapport.

En effet, à défaut, certains syndics évoquent avoir assuré les visites contractuelles sans la présence du président car cela n’était pas une obligation prévue au contrat.

Dans la mesure où la présence du conseil syndical est obligatoire, le syndic sera au moins contraint d’indiquer la date et l’heure de sa visite, permettant éventuellement à un des membres du conseil syndical de pouvoir l’accompagner.

Ceci étant, dans tous les cas, le contrat devra prévoir la production d’un rapport qui devra être remis au président du conseil syndical.

II – Pourquoi faire ?

Soyons clairs, la visite de l’immeuble n’a pas pour objet d’aller serrer les mains des copropriétaires ou pour faire son meeting dans le but de garantir sa réélection à la prochaine assemblée générale.

Comme précisé à l’article 7.1.1 du contrat-type, il s’agit de procéder à une vérification de la copropriété relative à l’administration, à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Ainsi, lors de la visite, le syndic doit identifier tout désordre qui pourrait avoir une incidence sur la conservation de l’immeuble et l’entretien des équipements.

Il s’agit de visites techniques et stratégiques, nécessitant un rapport pour justement conserver les éléments repérés par le syndic en vue de les traiter.

Un rapport vierge ou qui ne mentionne aucun désordre pourrait être reproché au syndic si la copropriété a subi un sinistre suite à un défaut d’entretien qui était visible.

A titre d’exemple, une fuite visible sur partie commune, une fissure sur la façade qui s’est aggravée, ayant entraîné un désordre…

Bref, un rapport qui, sur le moment, peut être sans incidence mais qui peut s’avérer extrêmement stratégique surtout lorsqu’il faudra rechercher des responsables suite à un sinistre survenu au sein de la copropriété.