Abus 4978 Comment ORALIA limite la cotisation du fonds de travaux au strict minimum

Lors de la mise vigueur du fonds de travaux en 2017, nombreux professionnels et copropriétaires n’étaient pas favorables à ce dispositif, le considérant comme un impôt déguisé.

A présent, la plupart des copropriétaires ont compris le sens de ce dispositif, même si dans le fond il est souvent mal utilisé car affecté pour des travaux qui auraient pu être financés en intégralité par les appels de fonds.

En effet, il est important de rappeler que le fonds de travaux est avant tout un dispositif qui doit permettre d’épargner des sommes en vue d’être en mesure l’année N de pouvoir financer, de manière totale ou partielle, des travaux ambitieux qui peuvent être extrêmement coûteux tels qu’un ravalement avec isolation, pouvant dépasser largement le million d’euros.

Pour ce faire, la loi a fixé une cotisation annuelle minimum d’abondement qui est de 5 % du budget prévisionnel, permettant aux copropriétaires d’ajuster au cours de l’assemblée générale le taux en fonction des besoins de financement de travaux que la copropriété souhaite engager dans les dix années à venir.

Malgré cette disposition, voyons comment le cabinet ORALIA bloque toute possibilité d’abondement supérieur à 5 % du budget prévisionnel.

I – Une question bloquée

Avant d’entrer dans le détail, voici la question proposée dans l’ordre du jour d’une assemblée générale élaboré par ORALIA :

Ainsi, en précisant dans la question que la cotisation annuelle est de 5 % du budget prévisionnel, les copropriétaires se trouvent bloqués ne pouvant pas modifier ce taux.

Et pour cause, si l’assemblée générale peut amender la résolution, elle ne peut pas modifier le libellé de la question qui du coût fige les débats.

Le syndic aurait dû libeller la question de la façon suivante : «  détermination de la cotisation du fonds de travaux qui ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel».

Ce libellé aurait provoqué deux effets souhaitables :

verrouiller le taux à un minimum de 5 % du budget prévisionnel,
permette à l’assemblée générale de s’interroger sur les besoins de financement des travaux et voter éventuellement un taux supérieur aux 5 % du budget prévisionnel.

II – Un blocage dangereux

Si de prime abord, cette résolution permet aux copropriétaires de limiter leurs appels de fonds de travaux à 5 % du budget prévisionnel, cela peut à la longue paralyser la copropriété en l’empêchant d’entreprendre des travaux d’entretien et de rénovation y compris énergétiques ambitieux.

En effet, le premier blocage de l’engagement des travaux dans les copropriétés, est son financement.

A défaut d’avoir un fonds de travaux abondé de manière suffisante, cela risque à la longue de geler tout vote de travaux, ce qui peut provoquer un basculement de la copropriété en fragilité et une dévalorisation du prix des lots

La difficulté est que les syndics professionnels ne sont pas de grands fervents de l’abondement du fonds de travaux car ils pensent avant tout à leur intérêt économique.

Et pour cause, à partir du moment où les cotisations de fonds de travaux épargnées sont trop élevé, cela a un impact direct sur leur cotisation d’assurance de garantie financière qui est calculée en fonction du pic de trésorerie qu’il gère en tant que mandataire.

Ainsi, plus les cotisations de fonds de travaux de ses copropriétés mandantes sont importantes, plus le pic de trésorerie augmente, entraînant de facto une augmentation de la prime de leur assurance de garantie financière qu’ils devront payer à l’assureur..

Voilà pourquoi les conseils et préconisations de nos chers syndics ne sont pas forcément intègres et transparents, justifiant qu’il est recommandé d’être conseillés par l’ARC Nationale.