La gestion de la copropriété repose-t-elle sur un principe démocratique ?

Cette question peut paraître étonnante mais elle évoque un sujet extrêmement sensible qui est la place du copropriétaire dans sa copropriété.

Plus encore, faut-il donner priorité au droit de la copropriété sur celui du copropriétaire ou vice-versa.

Derrière cette question, plusieurs conséquences en découlent.

Essayons d’aller plus loin dans la réflexion.

I – Un code de la copropriété ou des copropriétaires ?

La loi du 10 juillet 1965 s’affronte à une question qu’elle n’a pas tout à fait résolue. Il s’agit de savoir si le droit de la copropriété doit prévaloir sur celui du/des copropriétaire(s).

A travers cette question, plusieurs conséquences en découlent, à savoir :

• pour assurer l’entretien de l’immeuble, faut-il imposer les travaux aux copropriétaires ?
• faut-il imposer dans la loi des règles d’amortissement des équipements collectifs et du bâti nécessitant de financer chaque année une quote-part ?
• faut-il fixer un minimum de revenus pour permettre à un copropriétaire de pouvoir acquérir un bien au sein de chacune des copropriétés afin de garantir qu’il sont en mesure de pouvoir financer les travaux lorsqu’ils seront nécessaires ?

Mais encore, se pose la question du poids de représentation de certains copropriétaires sur les décisions qui doivent se prendre en assemblée générale, notamment en matière de travaux.

En effet, un copropriétaire majoritaire peut quasiment à lui seul bloquer l’engagement de travaux d’entretien, même si la copropriété doit impérativement les réaliser.

Voilà pourquoi la place du droit du copropriétaire sur celui de la copropriété doit se poser.

II – Un système non démocratique

Il ne viendrait pas à l’esprit de considérer qu’un citoyen qui paie plus d’impôts se retrouve avoir plus de voix aux élections présidentielles.

En effet, cela s’explique pour des raisons démocratiques : «  un citoyen, une voix ».

En revanche, en copropriété, le système est différent.

Le nombre de voix est calculé en fonction du nombre de tantièmes du lot acquis par le copropriétaire.

Ainsi, plus le copropriétaire dispose d’un lot représentant un nombre de tantièmes important plus il a de poids sur les votes.

En contrepartie, c’est lui qui supportera la quote-part de charges la plus importante.

Ce système de fonctionnement présente des particularités qui aujourd’hui commence à être remis en question avec par exemple la mise en place obligatoire d’un fonds de travaux, l’interdiction pour un copropriétaire débiteur de prendre part au vote de la saisie de son lot, ou le dernier amendement du projet de loi de finance qui impose aux copropriétaires d’entrer dans un prêt collectif à taux zéro validé par la copropriété.

Un dossier qui est loin d’être simple, nécessitant une vigilance accrue du conseil syndical.