Pourquoi la mise en concurrence des contrats de syndic n’est pas possible si elle n’est pas régulée

La mise en concurrence des contrats de syndic est une question redondante puisqu’elle est devenue une obligation à l’égard du conseil syndical et un souci pour les cabinets qui ne veulent pas perdre leurs copropriétés mandantes.

Ainsi, généralement, quand la mise en concurrence est réalisée sans préparation préalable, on arrive à des aberrations que ce soit en termes de contenu du contrat ou de tarifs des honoraires de base.

A ce titre, nous allons mettre en exergue une mise en concurrence réalisée auprès de trois cabinets de syndics qui démontrent la limite d’une mise en concurrence aveugle.

I – Des honoraires du forfait de base qui passent de 4.800 € à 9.800 €

A la suite de la mise en concurrence de trois cabinets de syndics, le conseil syndical a reçu trois offres pour une même copropriété ayant 34 lots d’habitation située dans le 12ème arrondissement de Paris.

• la première offre présente un tarif de 4.800 € TTC
• la deuxième offre à 7.128 € TTC
• la troisième offre à 9.800 € TTC

Ainsi, la différence de prix entre l’offre la plus disante et la moins disante est de 5.000 €, soit plus de 104 %.

Néanmoins, lorsque l’on regarde de plus près, on constate que l’offre dite la moins disante présente une tenue d’assemblée générale entre 9h00 et 18h00 alors que l’offre dit la plus coûteuse comprend la tenue de l’assemblée générale, et ce, jusqu’à 22h00.

Autre point, lorsque la vacation horaire du contrat le moins disant est à 120 €, celui qui est plus cher prévoit un coût de 90 €, soit, là encore, une différence de 30 € qu’il faudra multiplier par le nombre d’heures de vacations réalisées.

Autre élément tout aussi pertinent, alors que le contrat du cabinet moins disant facture 240 € l’actualisation du protocole d’accord, le contrat dit plus cher le propose à 150 €.

Ainsi, si l’on devait comparer les trois contrats, on s’apercevrait qu’ils sont en définitive incomparables et surtout que le contrat du syndic le moins disant n’est, au final, pas le moins cher. Et pour cause, en additionnant toutes les prestations complémentaires qu’il facturera, il sera en définitive aussi cher, voire plus cher, que l’offre présentée comme étant la plus disante.

II – Savoir organiser la mise en concurrence

Avant tout, il faut comprendre que la mise en concurrence des contrats de syndic ne s’arrête pas à la proposition des honoraires du forfait de base. Penser cela est une erreur !

En effet, il faut tout d’abord auditer le cabinet pour vérifier son infrastructure, le nombre de personnel, son expérience et surtout s’il n’a pas été publié sur le site de l’ARC Nationale des abus le concernant et, le cas échéant, combien et pourquoi.

Ensuite, il est impératif de définir un cahier des charges à partir duquel les syndics prospectés sont tenus de répondre.

Pour cela, le conseil syndical doit définir la durée et l’heure de l’assemblée générale, le créneau horaire de sa tenue, le nombre de visites de l’immeuble exigées mensuellement ainsi que le nombre de réunions entre le syndic et le conseil syndical.

Ce cahier des charges peut même définir les tarifs plancher de certaines prestations tels que les actes de mise en demeure (ex : 10 € lettre de relance, ou 25 € la lettre de mise en demeure).

Le syndic prospecté pourra alors décliner l’offre ou proposer un montant d’honoraires du forfait de base sur les conditions indiquées dans le cahier des charges rédigé préalablement par le conseil syndical.

C’est à présent à vous de jouer !