Comment déterminer légalement si la copropriété est en difficulté ?

Le syndicat des copropriétaires doit actuellement faire face à un concours de plusieurs circonstances qui entrainent un risque sérieux de basculement en difficulté.

En effet, les charges courantes augmentent de manière importante alors qu’à cela s’ajoutent des impératifs de diagnostics et de travaux couteux qui aggravent encore plus la situation.

Conscients de ce constat, les pouvoirs publics travaillent sur un projet de loi qui a pour but de donner plus de pouvoirs aux Maires  pour expulser « les mauvais payeurs » dans les copropriétés dégradées, sans pour autant aborder le fond des problèmes tels que la cause des impayés qui est souvent due à une mauvaise gestion de recouvrement des charges par les syndics.

Ainsi, il est fondamental pour les conseillers syndicaux de connaître le niveau de difficulté de la copropriété afin d’agir au plus vite notamment en vérifiant le taux d’impayés.

Pour cela, la loi du 10 juillet 1965 a fixé deux seuils.

Voyons cela en détail.

I – Un taux d’impayés fixé par loi

Pour determiner si la copropriété est en difficulté, l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a fixé deux taux d’impayés en fonction du nombre de lots qui composent la l’immeuble.

• Pour les copropriétés de plus de 200 lots, le taux est fixé à 15 % d’impayés.
• Pour celles de moins de 200 lots, le taux est fixé à 25 % d’impayés.

Le taux d’impayés doit être calculé après que les comptes aient été approuvés en fin d’exercice. Pour procéder à ce calcul, il faut tout simplement prendre en considération le montant du budget prévisionnel de l’exercice qui se trouve dans l’annexe comptable n° 2 et la comparer avec le montant des impayés qui figurent dans l’annexe n° 1 sur le compte 450 – « copropriétaires débiteurs ».

Voici le mode de calcul :

II – Un chiffre à prendre avec des pincettes

Bien que ce chiffre soit révélateur d’une réalité, il doit malgré tout être analysé plus en profondeur.

En effet, il peut être la résultante de dépenses imprévues telles que l’augmentation du prix du chauffage, provoquant une régularisation négative des soldes des copropriétaires, les basculant en débit.

Il peut également s’agir d’un appel de fond travaux représentant des sommes importantes realisé en fin d’exercice ayant entraîné un grand nombre de débiteurs.

A l’inverse, le taux peut paraître faible mais avec la présence de copropriétaires débiteurs chroniques qui ne paient systématiquement jamais leurs charges.

Voilà pourquoi après avoir procédé à ce calcul, il est impératif d’entrer dans le détail.

Ceci étant, de manière générale, il est impératif de suivre scrupuleusement les comptes et surtout les impayés, et ce, au minimum chaque trimestre surtout en cette période.