Le nouveau rapport accablant de la répression des fraudes sur les contrats-type de syndics

Une fois n’est pas coutume, nous reprenons stricto sensu le dernier rapport de la répression des fraudes suite à leur dernière enquête sur les contrats de syndic.

Pour mémoire, la répression des fraudes avait procédé en 2018 à une première enquête sur les contrats de syndic et avait relevé un nombre très significatif de pratiques anti-concurrentielles et trompeuses avec des anomalies dans les contrats (voir lien : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/syndics-de-copropriete-recherche-de-pratiques-anticoncurrentielles-et-controle-des-contrats)

Une seconde enquête a été réalisée par la répression des fraudes en 2022, produisant un nouveau rapport qui a été publié ces dernières semaines.

Le constat reste toujours aussi alarmant puisque 65,4 % des contrats présentent des anomalies.

De toute évidence, l’action de la répression des fraude semble inefficace ou du moins pas suffisamment dissuasive puisque plus de la majorité des contrats de syndic ne sont pas conformes à celui réglementé.

Ce constat se confirme avec l’absence de réelles sanctions puisque seulement 2 amendes et une transaction pénale ont été prononcées, sachant que les autres ont bénéficié d’un simple avertissement.

Voici donc le rapport de la répression des fraudes :

Syndics de copropriétés : le contrat-type pas toujours utilisé, beaucoup de facturations indues

457 syndics de copropriétés ont été contrôlés par la DGCCRF en 2021-2022. Cette enquête visait en particulier à s’assurer de la prise en compte des évolutions réglementaires récentes obligeant à utiliser un nouveau contrat-type pour la gestion d’une copropriété. Bilan : 313 établissements contrôlés étaient en anomalie. Cela souligne la persistance du manque de respect de la règlementation dans le secteur avec une légère amélioration du taux d’anomalie qui passe de 72,8 % en 2021 à 65.4 % en 2022

Afin d’améliorer la gestion des copropriétés et renforcer la transparence dans les relations entre le syndic et les copropriétaires, le contrat de syndic doit désormais être conforme à un modèle type et seules les prestations particulières limitativement énumérées peuvent faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait.

Pour vérifier la bonne application de ce dispositif, mais aussi les conditions légales d’exercice de la profession de syndic et les règles d’information précontractuelle, et rechercher d’éventuelles pratiques commerciales trompeuses, la DGCCRF a mené une enquête auprès de 191 syndics en 2021 et 266 en 2022.  

Le contrat-type pas toujours utilisé, des facturations illicites

La DGCCRF a contrôlé ainsi la rémunération forfaitaire perçue par les syndics au titre de leur gestion courante, leur rémunération complémentaire, pour les prestations particulières liées à des événements aléatoires et imprévisibles (convocation d’une assemblée générale spéciale, réunion de conseil syndical supplémentaire, sinistres, contentieux…), ainsi que le formalisme du contrat-type de syndic.

En 2021 et 2022, des anomalies ont été relevées dans 313 établissements :

• Non-respect des clauses et des règles de présentation du contrat-type : le nouveau modèle de contrat-type de syndic n’est pas bien pris en compte par bon nombre d’opérateurs qui n’avaient pas tenu compte de l’évolution de la réglementation, notamment les syndics indépendants non affiliés à une chambre syndicale. Des infractions notables portent sur le défaut d’application des nouvelles modalités de résiliation des contrats à l’initiative du conseil syndical et de celles relatives à la désignation du prestataire.

• Facturation indue : de nombreux manquements ont été relevés quant aux modalités de rémunération et aux pratiques de facturation des opérateurs. Parmi ces manquements  :

         – des prestations incluses dans le forfait qui font néanmoins l’objet d’une facturation additionnelle (en                     particulier s’agissant de l’organisation des assemblées générales) ;

        – des prestations complémentaires facturées à un montant supérieur à celui prévu dans le contrat ;

        – des frais imputés à tort au syndicat des copropriétaires ;

        – la perception par le syndic d’une part des intérêts bancaires revenant à la copropriété ;

        – la facturation du forfait annuel sur l’exercice comptable ou l’année civile et non sur la durée prévue du                    contrat ;

        – la majoration indue de tarifs.

• Manque d’information : des lacunes ont été constatées concernant l’affichage des prix sur la devanture ou à l’intérieur de certains établissements. Des manquements ont aussi été relevés lors du contrôle des sites internet (ex : défaut d’information sur la liste d’opposition au démarchage téléphonique Bloctel ou sur le médiateur de la consommation).

Les suites décidées à l’encontre des syndics défaillants

En 2021 et 2022 :

• 134 établissements ont fait l’objet d’avertissements, notamment pour défaut d’information sur les prix du pré-état daté, ou encore pour des facturations d’honoraires illicites ;
• 150 établissements ont fait l’objet d’injonctions notamment pour facturation abusive, exercice de l’activité sans carte professionnelle, mauvaise tenue du registre des mandats de gestion ;
• les enquêteurs ont dressé 41 procès-verbaux administratifs, notamment pour non-respect du contrat-type ;
• 9 procès-verbaux-pénaux ;
• 2 amendes ont été prononcées ;
• 1 proposition de transaction pénale a été acceptée par l’opérateur pour facturations pour des prestations de recouvrement de créances auprès des copropriétaires à des montants supérieurs à ceux prévus dans les contrats de syndic (pratiques commerciales trompeuses).

Il convient de noter que les professionnels contrôlés ont souvent été réactifs quand il leur a été demandé de se mettre en conformité.