La dette estimée irrécouvrable n’est pas la dette intégrale du copropriétaire débiteur

Le 11ème de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 précise que la résolution liée à la question de la saisie immobilière doit être suivie d’une résolution fixant le montant de la mise à prix du lot, elle-même suivie d’une résolution fixant le montant des sommes estimées définitivement perdues (dites irrécouvrables).

Nombreux syndics professionnels considèrent que la mise à prix, ainsi que la dette estimée définitivement irrécouvrable est équivalente à la dette intégrale du copropriétaire débiteur.

Expliquons pourquoi cet automatisme n’est pas conforme aux exigences légales, pouvant mettre en difficulté la copropriété.

Voyons cela plus en détail.

I – La mise à prix

La mise à prix du lot permet de fixer à partir de quel montant doivent commencer  les enchères judiciaires du lot.

Le dilemme est qu’à défaut d’acquéreur, c’est le syndicat des copropriétaires qui devient adjudicataire d’office.

Autrement dit, c’est la copropriété qui deviendra propriétaire du lot et devra à ce titre payer le prix du montant de l’enchère de départ ainsi que les charges qui en découleront.

Ainsi, l’objectif est de définir un prix qui soit suffisamment haut pour récupérer la dette du copropriétaire débiteur, mais dont le prix est suffisamment équilibré pour trouver un acquéreur à la barre qui ne soit pas un marchand de sommeil.

Dans l’idéal, il serait intéressant que le copropriétaire saisi ne soit pas perdant en ne récupérant aucun fonds suite à la vente de son lot.

Ainsi, il revient au syndic de déterminer un prix qui prend en considération la dette impayée, le prix du marché en fonction du quartier et de la situation de la copropriété pour soumettre la résolution à l’ordre de l’assemblée générale.

II – Un dette estimée définitivement irrécouvrable

La dette estimée définitivement irrécouvrable est le montant des charges impayées par le copropriétaire débiteur qui ne sera pas recouvert même après la saisie immobilière de son lot.

Dans ce cas, le montant est alors supporté par le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il est indispensable de calculer au plus juste le montant de la dette irrécouvrable en ne se contentant pas de considérer qu’elle est équivalente à la dette du copropriétaire.

Et pour cause, il faut déjà prendre en considération le super privilège accordé au syndicat des copropriétaires qui concerne les dettes de l’exercice en cours auxquelles s’ajoutent celles des deux années antérieures.

Par ailleurs, il faut vérifier si d’autres créanciers sont concernés par le prix de la vente du lot (établissement bancaire, organismes fiscaux…)

Ainsi, en fonction de ces données, le syndic sera alors en capacité d’estimer la dette estimée irrécouvrable.

Après cette étude, il est possible qu’elle soit nulle entrainant que le syndicat des copropriétaires n’aura aucun montant à prendre en charge.

Attention donc aux votes hâtifs.