Fonds de travaux : pour tous travaux votés en assemblée générale ?

Nombreux nous interrogent sur une difficulté liée à l’affectation du fonds de travaux mais qui en réalité n’en est pas une.

Il s’agit du fait que le fonds de travaux est appelé auprès des copropriétaires sur la base de la clé générale alors que nombreux gros travaux dépendent d’une clé spéciale telle que « bâtiment » ou « équipements », ne sachant pas dans ce cas s’il peut être utilisé.

Voyons cela en détail à travers les dispositions légales.

I – Un fonds de travaux appelé sur la base de la clé générale

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise effectivement que les cotisations du fonds de travaux sont appelées proportionnellement aux valeurs relatives aux parties privatives comprises dans le lot.

Autrement dit, les cotisations du fonds de travaux sont appelées sur la base de la clé générale.

Cela est logique car le fonds de travaux est constitué pour des opérations à venir qui ne sont pas encore définies, impliquant que les cotisations soient appelées sur la base de la clé standard qui est la clé de répartition générale.

A partir de cette disposition, de nombreux syndics affirment que le fonds de travaux ne peut être utilisé que pour des opérations qui dépendent de cette même clé, ce qui frustre les copropriétaires surtout dans les immeubles où les gros travaux dépendent d’une clé spéciale.

C’est pour cela que l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que si les cotisations du fonds de travaux sont effectivement appelées en clé générale, elles peuvent être utilisées pour toutes autres opérations y compris celles qui concernent les parties communes spéciales.

Autrement dit, le fonds de travaux n’a pas de restrictions pouvant être utilisé pour toutes opérations, y compris celles qui relèvent d’une clé spéciale à partir du moment où l’assemblée générale a voté cette affectation.

II – Des verrous à respecter

Le même article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que dans la mesure où le fonds de travaux est utilisé pour des parties communes spéciales, la clé de répartition de charges doit être respectée.

Autrement dit, le syndic doit s’assurer que l’usage de la clé spéciale a bien été respecté même si à la base, les cotisations ont été appelées sur la clé générale.

Or, il faut le savoir, très peu de syndics professionnels savent comment manipuler cette opération comptable, d’autant plus avec des logiciels qui sont souvent dépassés par la réglementation et législation en vigueur.

Le risque est que certains copropriétaires se retrouvent lésés par l’usage d’une mauvaise clé de répartition alors d’autres bénéficieraient d’un enrichissement sans cause.