Ne pas confondre la date de l’assemblée générale et la date de fin de mandat du syndic

Nombreux conseillers syndicaux confondent les concepts qui biaisent leur analyse et stratégie.

Parmi les confusions courantes, il y a celle de la date de fin de mandat du syndic avec la date de tenue d’assemblée générale élective.

Voyons donc où se situe la confusion, et les conséquences que cela implique.

I- Un mandat de date à date

Le contrat de syndic doit définir une date de prise d’effet de fin de mandat. Celle-ci est votée en même temps que le contrat.

L’article 28 du décret du 17 mars 1967 précise que le contrat de mandat ne peut être supérieur à une durée de trois ans permettant à l’assemblée générale de voter une période plus courte, d’un an, ce que l’on préconise.

Au-delà de cette durée, l’assemblée générale doit déterminer expressément la date de prise d’effet et de fin de mandat.

Il s’agit de mentionner une date calendaire et non un évènement tel que « la prochaine assemblée générale approuvant les comptes ».

Ainsi, la date de fin de mandat ne dépend pas de la date de tenue d’assemblée générale même si celle-ci est élective.

Par conséquent, l’assemblée générale peut se tenir le 23 juin 2025 et pourtant le contrat du syndic en place prendra fin le 1er septembre 2025 pour valider la mise en place du nouveau contrat le lendemain, soit le 2 septembre 2025, qui se terminera le 2 septembre 2026.

Cette distinction est importante car parfois les copropriétaires se sentent contraints de voter en assemblée générale un contrat avec une date de prise d’effet à la même date que celle de la tenue de l’assemblée générale alors que le contrat en place est toujours valide.

II – Des contrats qui peuvent se chevaucher

A partir du moment où le contrat est adopté avec une date de fin, il doit aller jusqu’à son terme.

Ainsi, même si au cours de l’assemblée générale précédent la fin du mandat, est proposé un nouveau contrat par le syndic en place, il prendra effet non pas à la date de l’assemblée générale mais au lendemain de la date d’échéance du contrat en cours.

Les syndics ont tendance à interrompre le contrat en place pour placer celui proposé qui généralement prévoit des honoraires de forfait de base et des coûts de prestations plus élevés que le précédent.

Par ailleurs, le contrat ne peut mentionner une date de prise d’effet rétroactive.

En revanche, il peut tout à fait prévoir une date postérieure à celle de l’assemblée générale élective.

Vous savez tout, c’est à présent à vous de jouer.